왜 시세조사가 첫 단계인가
국토교통부 안내서는 시세조사를 "전세사기를 피하기 위해 해야 하는 가장 중요한 과정"이라고 하며, "적정한 전세가액의 주택에 입주하기만 해도 전세사기의 90% 이상은 피할 수 있다"고 적고 있습니다.
전세피해의 대표 원인은 깡통전세, 즉 집에 걸린 대출과 전세보증금을 합친 금액이 집의 매매가격을 넘는 집입니다. 이런 집은 경매로 넘어가면 낙찰대금으로 앞선 대출과 내 보증금을 다 갚을 수 없습니다. 그래서 전세 시세만이 아니라 매매 시세를 반드시 알아야 합니다.
어디서 확인하나
| 경로 | 무엇을 보나 |
|---|---|
| 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) | 실제 신고된 매매·전월세 거래가 |
| HUG 안심전세 앱 | 다세대·연립 시세, 임대인 정보, 보증 가입 가능 여부 |
| 공시가격(부동산 공시가격 알리미 등) | 정부 공시가. 보통 시세보다 낮아 흐름 확인용 |
| 민간 앱(리브부동산·호갱노노·직방·다방·네이버페이 부동산·아실 등) | 호가·실거래 참고 |
| 동네 중개사무소 2곳 이상 | 최근 시세와 분위기. 단, 맹신하지 말고 내 조사와 대조 |
빌라는 '전용면적 ㎡당 단가'로 비교
아파트는 공급면적으로 값을 매기지만, 다세대·연립은 공급면적에 서비스면적까지 더해 ㎡당 가격을 내는 경우가 있어 실제보다 싸 보일 수 있습니다. 등기사항증명서에 적힌 전용면적으로 ㎡당 가격을 다시 계산해 주변과 비교하세요.
이런 집은 더 조심
- 신축·미등기 건물 — 공시가격이 없고 거래도 없어 시세 확인이 어렵습니다. 깡통전세 위험에 노출되기 쉽습니다.
- 중개사가 유난히 강하게 권하는 집 — 안내서는 "다른 의도가 숨겨져 있을 수 있다"고 경고합니다.
- 신축인데 이전 거래가가 높게 찍힌 집 — 건축주·중개사·컨설팅업체가 짜고 매매가를 부풀린 '자전거래' 사례가 있습니다. 등기부에 적힌 매매가격도 주변 시세로 검증해야 합니다.
- 감정평가서를 내밀며 보증금을 정하는 집 — 부풀린 'UP감정' 사례가 있습니다. 감정서가 있어도 시세를 따로 확인하세요.
경매에서 보는 시세
시세를 확인했다면 한 걸음 더 나가 보세요. 집이 경매로 넘어가면 시세가 아니라 낙찰가로 보증금이 정리됩니다. 주택 경매의 낙찰가는 감정가보다 낮은 경우가 많아서, 시세 대비 보증금이 '조금 높다' 정도로 보이는 집도 경매에서는 보증금 일부가 남지 않을 수 있습니다.
계약 전에 이 집으로 직접 확인해 보기 — 공생 전셋집 진단서
주소와 보증금을 넣으면 등기부·건축물대장·실거래가·법원 경매 기록을 모아 한 장으로 돌려줍니다. 실거래가로 이 집의 가치를 추산하고, 경매로 갔을 때의 예상 낙찰가와 모델 간 폭까지 보여 줍니다. 판정을 내리지 않고 계산 과정을 보여 줍니다.
출처·근거: 국토교통부 「전세사기피해 예방을 위한 전세계약 제대로 알고 하기」(2025. 8. 5.)를 바탕으로 경매레이더가 정리했습니다. 법 조문과 금액은 2026년 10월 국가법령정보센터 현행 법령으로 다시 대조했고, 안내서와 다른 곳은 본문에 표시했습니다. 개별 사안은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.