이 코너의 점검을 한 장으로
이 코너에서 다룬 점검을 다시 꼽아 보면 이렇습니다. 매매 시세 확인, 등기부 갑구·을구 읽기, 건축물대장과 위반건축물, 대항력·우선변제권·최우선변제, 그리고 "최악의 경우 경매로 가면 내 보증금이 얼마나 돌아오나". 하나하나는 어렵지 않지만, 계약 직전에 이것을 다 해 보는 세입자는 많지 않습니다.
경매레이더를 만든 옥탑이 운영하는 공생(https://kgong.kr)은 이 일을 한 장으로 모아 주는 전셋집 진단 서비스입니다. 계약하려는 집의 주소와 보증금을 넣으면 등기부, 건축물대장, 실거래가, 법원 경매 기록을 모아 '전셋집 진단서'로 돌려줍니다.
판정하지 않고, 계산을 보여 준다
공생은 "이 집은 괜찮다, 위험하다"는 판정을 내리지 않습니다. 전세사기인지 아닌지를 가려 주는 서비스도 아닙니다. 계약 자리에는 집주인, 세입자, 중개사처럼 이해가 다른 사람이 함께 앉는데, 한 줄짜리 판정은 믿기도 어렵고 틀렸을 때 근거를 되짚을 수도 없기 때문입니다. 대신 계산 과정을 그대로 보여 줍니다. 집주인과 세입자가 같은 진단서를 본다는 뜻에서 이름이 '공생'입니다.
진단서가 답하는 질문은 세 가지입니다.
- 이 집과 비슷한 조건이었던 집이 2년 안에 경매로 넘어간 비율은 얼마였나
- 경매가 시작되면 매각까지 얼마나 걸렸나
- 그때 세입자가 돌려받는 보증금은 얼마로 계산되나
경매레이더 엔진이 계산하는 '경매로 가면'
집의 가치를 추산하거나 등기부를 읽어 주는 곳은 다른 데도 있습니다. 공생이 한 단계 더 가는 부분은 "이 집이 경매로 가면 얼마에 팔리는가"입니다. 이 계산은 경매레이더의 엔진이 맡습니다. 2016년 이후 법원 경매 결과 167만 건 가운데 실제로 낙찰된 46만 건을 학습한 낙찰가 예측 모델 21개가 같은 집을 두고 각자 값을 내고, 실적이 가장 좋은 모델의 값을 앞에 두되 모델끼리 벌어진 폭도 함께 보여 줍니다. 폭이 넓으면 그만큼 불확실하다는 뜻입니다.
이 코너의 세 가지 권리 글에서 말했듯, 경매에서 내 보증금이 얼마 돌아오는지는 낙찰가와 내 앞에 선 금액이 정합니다. 경매 현장에서 쓰던 낙찰가 예측을 계약 전으로 앞당기면, 도장을 찍기 전에 그 계산을 볼 수 있습니다.
점검표와 특약 예시
진단서에는 계약 전·계약할 때·계약한 뒤·잔금 전으로 나눈 점검표가 붙고, 진단서가 이미 확인한 항목은 결과가 채워져 있습니다. 대항력·우선변제권·최우선변제권이 이 집, 이 보증금 기준으로 어떻게 되는지 정리하고, 등기부 상태에 맞춰 넣을 만한 특약 문장 예시와 넣으면 불리해지는 문장도 짚어 줍니다. 진단서와 특약 예시는 참고 자료이며, 최종 판단은 필요에 따라 전문가와 상의해 내리시기 바랍니다.
지역별 주택 경매 현황
공생은 전국 시도·시군구·동별 주택 경매 현황도 지도와 표로 공개합니다. 살려는 동네에서 집이 얼마나 자주 경매로 넘어가는지 계약 전에 볼 수 있습니다.
이용
- 공생 바로가기: kgong.kr
- 견본 진단서: kgong.kr/report/sample
- 진단서 화면은 무료로 볼 수 있습니다(한 사람당 세 건까지, 진단에 필요한 등기부 발급 비용은 공생이 부담).
출처·근거: 국토교통부 「전세사기피해 예방을 위한 전세계약 제대로 알고 하기」(2025. 8. 5.)를 바탕으로 경매레이더가 정리했습니다. 법 조문과 금액은 2026년 10월 국가법령정보센터 현행 법령으로 다시 대조했고, 안내서와 다른 곳은 본문에 표시했습니다. 개별 사안은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.