깨끗한 등기부가 끝이 아니다
경매에서 내 보증금보다 먼저 배당받는 돈 중에는 등기부에 나타나지 않는 것이 있습니다. 대표적인 세 가지를 봅니다.
1. 임대인의 세금 체납
임대인이 내지 않은 국세·지방세는 경우에 따라 보증금보다 먼저 변제됩니다. 안내서에는 법인 임대인이 국세를 체납한 사실을 숨기고 계약해, 경매에서 세금이 먼저 빠져나가 보증금 일부를 잃은 사례가 실려 있습니다. 법인은 법인세 등으로 체납 규모가 클 수 있어 더 주의해야 합니다.
확인 방법
| 시점 | 국세 | 지방세 |
|---|---|---|
| 계약 전 | 임대인에게 납세증명서 요청, 또는 임대인 동의를 받아 세무서에서 미납국세 열람 | 임대인 동의를 받아 지자체에서 미납지방세 열람 |
| 계약 후 ~ 임대차 시작일 | 보증금 1천만 원 초과 계약이면 임대인 동의 없이 열람 가능 | 같음(1천만 원 초과) |
근거: 「국세징수법」 제109조·시행령 제97조, 「지방세징수법」 제6조·시행령 제8조. 열람하면 임대인에게 그 사실이 통지됩니다.
또 계약할 때 임대인은 납세증명서(또는 열람 동의)를 임차인에게 제시할 의무가 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의7).
2. 나보다 먼저 들어온 세입자
특히 다가구주택에서 중요합니다. 다가구는 법적으로 단독주택이라 등기부에 건물 전체 하나로 나옵니다. 내 방 한 칸이 아니라 건물 전체의 선순위 보증금 합계를 알아야 합니다.
- 확정일자 부여현황 — 이 집에 확정일자를 받은 임대차의 보증금·차임. 주민센터·등기소·인터넷등기소에서 발급
- 전입세대확인서 — 지금 이 주소에 전입해 있는 세대
두 서류를 서로 대조해야 합니다. 계약 전에는 임대인에게 요청하거나 동의를 받아야 하고, 임대인은 확정일자 부여일·차임·보증금 정보를 제시할 의무가 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의7 제1호). 서류마다 유효기간도 확인하세요.
안내서는 이 정보 제시 의무의 근거를 '공인중개사법 제3조의7'로 적었지만, 현행 조문은 「주택임대차보호법」 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무)입니다.
3. 임금채권
임대인이 법인이나 사업자라면 직원에게 주지 못한 임금·퇴직금이 있을 수 있습니다. 파산이나 경매로 가면 일정 범위의 임금채권은 보증금보다 먼저 배당됩니다. 서류로 확인하기 어려운 만큼 법인 임대인과의 계약은 더 신중해야 합니다.
다중계약은 확정일자 부여현황 말고는 막기 어렵다
임대인과 중개사가 짜고 한 집을 여러 명에게 동시에 계약한 사례(4명에게 계약금·중도금을 받고 잠적)도 있습니다. 안내서는 이를 미리 확인할 방법이 확정일자 부여현황 외에는 마땅치 않다고 합니다. 다른 중개사무소에는 없는 매물, 비어 있는 집은 더 주의하고, 의심스러우면 잔금을 그 집에서 만나서 치르라고 권합니다.
계약 전에 이 집으로 직접 확인해 보기 — 공생 전셋집 진단서
주소와 보증금을 넣으면 등기부·건축물대장·실거래가·법원 경매 기록을 모아 한 장으로 돌려줍니다. 등기부에 나타난 권리로 계산한 뒤, 납세증명서·확정일자 부여현황처럼 직접 확인해야 할 서류를 점검표로 남겨 둡니다. 판정을 내리지 않고 계산 과정을 보여 줍니다.
출처·근거: 국토교통부 「전세사기피해 예방을 위한 전세계약 제대로 알고 하기」(2025. 8. 5.)를 바탕으로 경매레이더가 정리했습니다. 법 조문과 금액은 2026년 10월 국가법령정보센터 현행 법령으로 다시 대조했고, 안내서와 다른 곳은 본문에 표시했습니다. 개별 사안은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.