등기부는 내가 직접 뗀다
부동산등기사항증명서(등기부)는 인터넷등기소(www.iros.go.kr), 등기소, 무인발급기에서 누구나 발급받을 수 있습니다. 안내서에 실린 사례 중에는 임대인이 위조한 등기부를 보여 줘 근저당을 숨긴 경우가 있습니다. 상대가 보여 주는 사본을 믿지 말고 계약 직전과 잔금 직전에 각각 직접 발급하세요.
표제부 — 이 집이 맞나
부동산의 표시(토지·건물)가 적혀 있습니다. 건축물대장의 주소·동·호수와 일치하는지 봅니다.
갑구 — 누구 집이고, 묶여 있지 않나
- 소유자 — 가장 마지막에 등기된 사람이 현재 소유자입니다. 계약서에 도장 찍는 사람과 같아야 합니다.
- 소유권을 제한하는 등기 — 하나라도 있으면 계약을 다시 생각해야 합니다.
- 압류 — 대출 미상환·세금 체납 등으로 재산 처분이 막힌 상태. 압류된 집은 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.
- 가압류 — 돈 받을 사람이 강제집행을 대비해 걸어 둔 것. 나중에 경매로 이어질 수 있습니다.
- 가처분 — 처분을 금지하는 법원 결정. 소유권 다툼이 있다는 신호입니다.
- 가등기 — 본등기를 하면 순위가 가등기 때로 거슬러 올라갑니다. 내 계약보다 앞선 가등기는 소유자가 바뀔 수 있다는 뜻입니다.
- 경매개시결정 — 이미 경매가 시작된 집입니다.
을구 — 나보다 앞선 돈
을구에는 소유권 이외의 권리가 적힙니다.
- 근저당권 — 대출 담보. 적힌 금액은 실제 대출액이 아니라 채권최고액(보통 대출의 110~130%)입니다. 내 보증금보다 먼저 배당받습니다.
- 전세권·임차권 — 앞선 세입자의 권리. 역시 나보다 먼저입니다.
- 공동담보목록 — 이 집이 다른 집들과 함께 담보로 잡혀 있다는 뜻입니다. 여러 채가 한꺼번에 경매로 넘어갈 수 있습니다. 등기부를 뗄 때 '공동담보목록'을 선택해야 보입니다.
계산의 기본: (을구 채권최고액 합계 + 나보다 먼저 들어온 세입자 보증금 + 내 보증금)이 집의 경매 낙찰 예상가보다 작아야 보증금이 돌아올 가능성이 생깁니다.
갑구에 '신탁'이 있으면
신탁등기가 되어 있으면 명목상 소유자는 신탁회사입니다. 이전 소유자(위탁자)와만 계약하면 신탁사 동의가 없는 계약이 되어 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다. 안내서 사례에서는 중개사가 "관리 목적 신탁"이라고 설명했지만, 실제로는 담보신탁에 선순위 대출까지 있었습니다.
- 등기부에 함께 표시된 신탁원부를 떼서 임대 권한이 누구에게 있는지 확인
- 신탁사에 직접 문의해 서면 동의 확인
- 확인이 어렵다면 계약 대상에서 빼는 것도 방법이라고 안내서는 권합니다.
계약 전에 이 집으로 직접 확인해 보기 — 공생 전셋집 진단서
주소와 보증금을 넣으면 등기부·건축물대장·실거래가·법원 경매 기록을 모아 한 장으로 돌려줍니다. 등기부를 실시간으로 발급해 갑구·을구의 권리와 채권최고액 합계를 정리합니다. 판정을 내리지 않고 계산 과정을 보여 줍니다.
출처·근거: 국토교통부 「전세사기피해 예방을 위한 전세계약 제대로 알고 하기」(2025. 8. 5.)를 바탕으로 경매레이더가 정리했습니다. 법 조문과 금액은 2026년 10월 국가법령정보센터 현행 법령으로 다시 대조했고, 안내서와 다른 곳은 본문에 표시했습니다. 개별 사안은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.