같은 피해, 다른 이름
보증금을 돌려받지 못하면 흔히 "전세사기를 당했다"고 말합니다. 그런데 법은 두 가지를 나눠서 봅니다.
- 채무불이행(전세피해) — 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상태. 집값이 떨어져 보증금이 집값이나 다음 세입자 보증금보다 커졌거나, 임대인이 보증금을 다른 데 써 버렸을 때 생깁니다. 민사 문제입니다.
- 사기(전세사기) — 사람을 속여 재물이나 재산상 이익을 얻는 범죄입니다(「형법」 제347조). 전세에서 사기가 되려면, 계약할 때 보증금을 돌려줄 뜻이나 능력이 없는데도 있는 것처럼 세입자를 속였어야 합니다.
그래서 임대인이 보증금을 안 돌려준다는 사실만으로는 사기죄가 되지 않습니다. 계약 당시의 '속임'이 따로 입증되어야 합니다.
「형법」 제347조 ① 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다. (2025. 12. 23. 개정)
세입자에게 이 구분이 왜 중요한가
사기냐 아니냐는 수사기관과 법원이 나중에 가릴 일입니다. 세입자에게 중요한 것은 어느 쪽이든 보증금이 묶인다는 점입니다. 사기가 아니라 '단순 채무불이행'이라도 집이 경매로 넘어가면, 내 보증금이 얼마 돌아오는지는 권리 순서와 낙찰가가 정합니다.
그래서 예방의 초점은 "사기꾼을 알아보는 눈"보다 "최악의 경우에도 보증금이 돌아오는 구조인가"에 맞춰야 합니다. 이 코너의 나머지 글이 모두 그 구조를 점검하는 방법입니다.
전형적인 사기 수법
국토교통부 안내서는 오래전부터 있어 온 대표 유형으로 이중계약, 서류 위조, 무권대리(권한 없는 사람과의 계약)를 꼽습니다. 최근에는 시세 조작, 신탁 주택 계약, 무자본 갭투기처럼 구조가 복잡한 수법이 늘었습니다. 사례는 전세사기 피해 유형 12가지에 정리했습니다.
특별법의 '전세사기피해자'는 또 다른 기준
2023년 6월 1일 시행된 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」의 '전세사기피해자'는 형법상 사기 피해자와 기준이 다릅니다. 확정일자·보증금 5억 원 이하·다수 피해·임대인의 반환 의사 없음 의심 등 네 가지 요건으로 판단합니다(같은 법 제3조). 자세한 내용은 전세사기피해자 특별법 정리를 보세요.
피해는 어디에 몰렸나
국토교통부 집계(2024년 12월 31일 기준)로 특별법 피해자 결정 25,578건을 보면,
- 보증금 3억 원 이하가 97.37% — 1억 원 이하 10,798건, 1억~2억 원 10,593건
- 주택 유형은 다세대 30.6%, 오피스텔 20.8%, 다가구 18.1%, 아파트 14.5%
- 피해자의 74.48%가 40세 미만
- 지역은 수도권 59.8%, 대전 12.3%, 부산 10.8%
시세 확인이 어려운 빌라·오피스텔·다가구, 그리고 첫 전세를 얻는 청년층에 피해가 몰려 있습니다.
정리
- 보증금을 못 돌려받는 것 = 채무불이행. 사기는 '계약 당시 속임'이 있어야 성립.
- 어느 쪽이든 보증금은 묶인다 → 예방은 "경매까지 가도 돌아오는 구조인가"를 점검하는 일.
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주소와 보증금을 넣으면 등기부·건축물대장·실거래가·법원 경매 기록을 모아 한 장으로 돌려줍니다. 사기든 채무불이행이든 결국 물어야 할 것은 "경매로 가면 내 보증금이 얼마 돌아오나"입니다. 판정을 내리지 않고 계산 과정을 보여 줍니다.
출처·근거: 국토교통부 「전세사기피해 예방을 위한 전세계약 제대로 알고 하기」(2025. 8. 5.)를 바탕으로 경매레이더가 정리했습니다. 법 조문과 금액은 2026년 10월 국가법령정보센터 현행 법령으로 다시 대조했고, 안내서와 다른 곳은 본문에 표시했습니다. 개별 사안은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.