서류와 실물이 같은 집인가
온라인 매물 정보와 실제 집은 다를 수 있습니다. 직접 가서 노후 상태, 수도·전기·방수 같은 시설, 주변 환경을 보고, 무엇보다 서류에 적힌 집과 내가 본 집이 같은지 확인해야 합니다.
건축물대장에서 볼 것
건축물대장은 정부24(www.gov.kr)나 세움터(www.eais.go.kr)에서 인터넷으로 발급받을 수 있습니다.
- 소재지(주소)·동·호수 — 등기사항증명서 표제부와 일치하는지
- 용도 — 주거용인지. 근린생활시설 등을 주택으로 쓰는 경우 대출·보증 가입이 막힐 수 있습니다.
- 면적·구조 — 실제와 맞는지
- '위반건축물' 표시 — 대장 오른쪽 위 노란 칸에 적힙니다. 위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있습니다.
건축물현황도 — 호수가 정말 있는가
건축물현황도는 건물 내부 구조와 각 호수의 배치를 보여 주는 도면입니다. 건축물대장만 신청해서는 나오지 않고 따로 신청해야 합니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조). 평면도는 소유자 동의가 있거나 소유자에게 중개를 의뢰받은 개업공인중개사가 발급받을 수 있고, 입주한 뒤에는 임차인도 소유자 동의 없이 받을 수 있습니다.
안내서에 실린 사례입니다.
중개사가 보여 준 '301호'를 계약하고 계약서에도 301호로 적었다. 입주 후 보증보험이 "위반건축물이라 불가"로 거절됐고, 주민센터에서 건축물대장과 현황도를 확인해 보니 그 건물에 301호는 존재하지 않았다.
다세대주택은 호수가 다르면 전입신고가 무효가 될 수 있습니다. 전입신고가 무효면 대항력도 우선변제권도 없습니다. 도면과 실제 모습이 다르면 불법 개조(위반건축물)를 의심해야 합니다.
신축·미등록 건물
건축물대장이나 등기부가 아직 만들어지지 않은 건물은 소유권과 허가받은 형태를 확인할 길이 없습니다. 공시가격도 거래 사례도 없어 시세 판단도 어렵습니다. 안내서는 이런 건물을 전세사기에 취약하다고 봅니다.
임대사업자라면 '임대보증금보증' 가입부터
임대인이 등록 임대사업자라면 HUG 등의 임대보증금보증에 가입해 있는지, 보증 기간이 내 계약 만료일까지인지 확인하세요. 임대사업자가 보증금을 못 돌려줄 때 가입 범위 안에서 보증기관이 대신 책임지는 상품입니다.
계약 전에 이 집으로 직접 확인해 보기 — 공생 전셋집 진단서
주소와 보증금을 넣으면 등기부·건축물대장·실거래가·법원 경매 기록을 모아 한 장으로 돌려줍니다. 건축물대장(용도·위반건축물·전유부 호실)을 진단서에 함께 읽어 넣습니다. 판정을 내리지 않고 계산 과정을 보여 줍니다.
출처·근거: 국토교통부 「전세사기피해 예방을 위한 전세계약 제대로 알고 하기」(2025. 8. 5.)를 바탕으로 경매레이더가 정리했습니다. 법 조문과 금액은 2026년 10월 국가법령정보센터 현행 법령으로 다시 대조했고, 안내서와 다른 곳은 본문에 표시했습니다. 개별 사안은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.