갱신 통지 기간
| 누가 | 언제까지 | 통지 안 하면 |
|---|---|---|
| 임대인 | 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 갱신 거절·조건 변경 통지 | 같은 조건으로 묵시적 갱신 |
| 임차인 | 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통지 | 같은 조건으로 묵시적 갱신 |
근거: 「주택임대차보호법」 제6조 ①. 묵시적 갱신의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 ②).
- 묵시적 갱신 뒤 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(제6조의2).
- 계약갱신요구권 — 임차인은 같은 통지 기간 안에 1회 갱신을 요구할 수 있고(갱신 기간 2년), 보증금·차임 증액은 약정 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못하고, 증액 후 1년 안에는 다시 올려 달라고 할 수 없습니다(제6조의3 ③·제7조). 임대인의 실거주 등 법정 사유가 있으면 거절될 수 있습니다.
갱신·재계약 때 다시 볼 것
- 등기부 — 처음 계약 뒤 근저당 등이 새로 생겼나
- 임대인 납세증명서 — 세금 체납이 생겼나
- 보증금을 올린다면 — 처음 계약 후 새로 생긴 근저당이 있으면 증액분은 그 근저당보다 후순위가 됩니다. 증액분에 대해 확정일자를 새로 받아야 우선변제권이 생깁니다.
- 보증보험 재가입 — 갱신(묵시적 갱신 포함) 때 자동 연장되지 않습니다.
계약이 끝날 때: 돈이 먼저, 이사는 나중
보증금을 지키는 가장 확실한 방법은 보증금이 입금된 것을 확인한 뒤 퇴거하는 것입니다. 안내서에는 "먼저 이사하면 새 세입자 들어오는 대로 돌려주겠다"는 말을 믿고 나갔다가 대항력을 잃은 사례가 있습니다. 그 말만 믿고 새집 계약을 했다가 계약금을 위약금으로 날린 경우도 있습니다.
어쩔 수 없이 먼저 나가야 한다면: 임차권등기명령
- 계약이 끝났는데 보증금을 다 돌려받지 못했으면, 집 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3 ①).
- 임차권등기를 마치면, 이후 이사·전출을 해도 이미 가진 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(같은 조 ⑤).
- 반드시 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사하세요. 신청만 하고 나가면 안 됩니다.
- 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 ⑧).
해지 의사는 증거로 남긴다
통지 방법은 법으로 정해져 있지 않지만, 상대가 받았다는 것을 입증할 수 있어야 합니다. 문자·이메일이면 답장을 받아 두고, 확실히 하려면 내용증명을 보냅니다. 내용증명에는 발신인(임차인), 임대인 성명·주소(계약서나 등기부상 주소), 계약기간, 보증금, 목적물, 갱신 거절 의사를 모두 적고, 반송되지 않고 도달했는지 등기번호로 확인합니다. 임대인이 일부러 받지 않거나 연락이 끊겼다면 법원의 공시송달을 이용할 수 있습니다(「민법」 제113조).
계약 전에 이 집으로 직접 확인해 보기 — 공생 전셋집 진단서
주소와 보증금을 넣으면 등기부·건축물대장·실거래가·법원 경매 기록을 모아 한 장으로 돌려줍니다. 갱신·재계약을 앞두고 지금 등기부 기준으로 다시 진단해 볼 수 있습니다. 판정을 내리지 않고 계산 과정을 보여 줍니다.
출처·근거: 국토교통부 「전세사기피해 예방을 위한 전세계약 제대로 알고 하기」(2025. 8. 5.)를 바탕으로 경매레이더가 정리했습니다. 법 조문과 금액은 2026년 10월 국가법령정보센터 현행 법령으로 다시 대조했고, 안내서와 다른 곳은 본문에 표시했습니다. 개별 사안은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.