경기도 포천시 관인면 단독주택 경매 물건 소개
경기도 포천시 관인면에 위치한 단독주택이 경매에 나왔다. 이 물건은 의정부지방법원에서 진행되며, 매각기일은 2026년 10월 28일이다.
이번 경매 물건은 사건번호 2025타경73166으로, 권리위험 판정이 '저'로 나타났다. 또한 유찰이 3회 발생하여 최저입찰가는 8,095만원으로 설정되었다.
감정가는 2억3,602만원이며, 최저입찰가는 감정가 대비 34%에 해당한다. 경매레이더에 따르면, 권리위험 판정은 경매레이더 판정기 결과이며, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문 확인이 필요하다.
경매 물건의 특징
경기도 포천시 관인면에 위치한 이 단독주택은 법원에서 경매로 진행되며, 매각기일 전 물건 소개에 해당한다. AI 부동산분석 플랫폼 경매레이더 김성훈 대표는 “매각기일이 다가오면서 응찰자 수에 따라 낙찰가가 결정될 것”이라고 말했다.
감정평가 요항
감정평가사가 현장을 조사해 감정평가서에 적은 내용을 그대로 옮겼습니다.
| 위치/주위환경 | 기호(1) 경기도 포천시 관인면 중리 소재 '중리 저수지'동측 원거리에 소재하고, 주위에 주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 장독대마을 내임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량진출입이 가능하고, 북서측 원거리에 버스정류장이 소재하나 운행대수 및 배차간격 등을 고려시 대중교통상황은 불편시 됨. |
| 형태 및 이용상태 | 인접도로 대비 완경사 정방형의 토지로, 단독주택 건부지로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 본건 북측으로 4m 내외의 포장도로가 소재하고 서측 인근으로 78번 지방도가 소재함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 생산관리지역, 자연취락지구(교동지구), 가축사육제한구약, 제한보호구역(6사단 제한보호구역(11m 위탁지역)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역임. |
| 건물의 구조 | 기호(2) 벽돌구조 판넬지붕 단층 단독주택으로서 (사용승인일:2014.01.17) 외벽: 황토벽돌 마감 등 내벽: 황토, 목재 및 타일마감 등 창호: 하이섀시창호 등임. |
| 이용상태 | 기호(2) 단독주택으로 이용중임. |
| 설비내역 | 상하수도, 위생설비, 전기설비, 난방설비 등 갖춤. |
| 공부와의 차이 | 공부상 판넬지붕이나 현황 철재기와지붕임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 미상임. |
| 기타참고사항 | 후첨 '지적 및 건물개황도' 참고. |
강실장 설명
경매레이더 AI 분석관 강실장이 이 물건에 대해 작성해 둔 설명입니다. 작성일 기준 자료이며, 이후 진행 상황은 바뀌었을 수 있습니다.
경기도 포천시 관인면 중리에 위치한 본 물건은 중리 저수지 동측 원거리에 자리하고 있으며, 주위에는 주택, 농경지 및 임야가 분포된 장독대마을 내에 있습니다. 차량으로의 접근이 가능하고, 북서측 원거리에 버스정류장이 위치하나 대중교통의 운행대수와 배차간격으로 인해 이용에 불편함이 있습니다.
토지는 인접도로 대비 완경사로 형성된 정방형이며, 현재 단독주택 건부지로 사용되고 있습니다. 북측으로는 4m 내외의 포장도로가 있으며, 서측 인근에는 78번 지방도가 위치해 있습니다.
건물은 벽돌구조의 판넬지붕 단층 단독주택으로, 2014년 1월 17일에 사용승인이 이루어졌습니다. 외벽은 황토벽돌로 마감되어 있으며, 내벽은 황토, 목재 및 타일로 마감되어 있습니다. 창호는 하이섀시창호로 설치되어 있습니다. 현재 이 건물은 단독주택으로 이용되고 있습니다.
이 물건은 일괄매각으로 제시외 건물이 포함되어 있어 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 제시외 건물의 존재는 매수인이 예상하지 못한 추가 비용이나 법적 문제를 초래할 수 있으므로, 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.
또한, 감정가 대비 최저가가 49~51%로 내려온 점은 유찰이 쌓이기 시작한 단계임을 나타냅니다. 이는 수요 부진을 반영하며, 매수인이 예상치 못한 권리 위험에 직면할 가능성을 내포하고 있습니다.
추정 시세는 2억 1,335만원으로, 이는 추정 토지 시세 6,747만원과 건물 건축비 1억 4,587만원의 합입니다. 현재 최저가는 8,095만원으로, 이는 감정가 2억 3,602만원 대비 66% 낮은 수준입니다.
건물은 준공 12년으로 일반적인 상태를 유지하고 있으며, 이 점은 시장에서의 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서, 현재 최저가는 추정 시세에 비해 상당히 낮은 수준으로 평가됩니다.
이 지역의 인구는 최근 1년 동안 -1.30% 감소했습니다. 공시지가는 최근 1년 동안 +0.79% 상승했으며, 3년 누적 변동률은 +3.59%입니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 +2.25% 상승하고, 최근 3개월 동안에도 +1.07%의 상승세를 보였습니다.
경매 낙찰가율은 최근 1년 기준으로 -0.31%p 하락하였고, 단기 최근 3개월 동안은 -2.91%p 감소했습니다. 평균 입찰자수는 최근 1년 동안 -0.78명 줄어들었으며, 단기 최근 3개월 동안에도 -0.88명 감소했습니다.
주택가격전망CSI는 124로, 기준선인 100을 24p 상회하여 상승 전망이 우세합니다. 기타도시의 CSI도 124로, 1년 평균 116에서 3개월 동안 +5 상승했습니다. 미분양은 최근 6개월 동안 변동이 없었습니다.
본 필지는 생산관리지역에 위치하며, 농업·임업·어업 생산을 위해 관리가 필요한 지역으로 건축 및 개발이 제한됩니다. 가장 가까운 버스정류장은 약 1.1km 거리에 있습니다.
인근에는 축사 2곳이 있으며, '은별농장'과 '교동목장'이 각각 약 469m 거리에 위치해 있습니다. 이 지역은 2021년 기준으로 지방상수도가 미보급된 지역이며, 장독대와 지장산 2개 마을이 소규모급수시설(지하수)로 급수하고 있습니다. 해당 시설은 22가구, 66명에게 급수를 제공합니다.
본 필지는 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있어 일정 면적 이상의 토지 거래 시 관할청 허가를 받아야 하지만, 경매·공매를 통한 취득 시에는 허가가 면제됩니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 등 용도에 제약이 있으나, 주거·상업 입지에는 직접적인 영향이 적습니다. 주변에는 경관녹지와 계획관리지역이 인접해 있습니다.