본 물건은 경기도 광주시 직동에 위치하며, 세종포천고속도로 "광남IC"에서 북서측으로 가까운 거리입니다. 주변에는 중소규모의 공장, 창고, 임야가 분포하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 고속도로 인터체인지가 있어 교통이 편리합니다.

대체로 사다리형의 형태를 가지고 있으며, 완경사지를 평탄하게 조성하여 공업용 건물의 부지로 활용되고 있습니다. 북동측은 인접한 임야와 접해 있으며, 일부는 법면 상태입니다. 서측에는 폭 약 6미터의 포장도로가 접하고 있습니다.

건물은 총 3개 동으로 구성되어 있습니다. 일련번호 2(가동)는 단층 일반철골구조로 샌드위치판넬 지붕을 가지고 있으며, 현재 공장으로 사용되고 있습니다. 일련번호 3(나동)은 2층 구조로, 1층은 작업장, 화장실, 샤워실 등으로, 2층은 사무실과 기숙사로 이용 중입니다. 일련번호 4(다동)는 단층으로 작업장과 창고로 활용되고 있습니다. 모든 건물은 외장패널로 마감되어 있으며, 창호는 PVC 새시창호로 설치되어 있습니다.

이 물건은 대항력 임차인이 존재하며, 보증금 약 3,000만원이 인수됩니다. 배당요구가 확인되지 않기 때문에 매수인은 이 보증금을 전액 인수하게 됩니다.

또한, 매각물건명세서에 따르면 토지의 지적 경계가 불분명하며, 측량이 필요한 상태입니다. 지적도상 경계와 실제 점유·이용 경계가 일치하지 않거나 인접지와 구분이 어려운 경우, 경계 분쟁이 발생할 수 있습니다.

더불어, 대항력 임차인의 보증금은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하게 되므로, 임차인의 전입일이 말소기준보다 빠른 경우 대항력이 인정됩니다. 이 물건의 경우, 임차인의 확정일자가 확인되지 않아 배당절차에서 우선변제를 받기 어려운 점도 주의해야 합니다.

이와 같은 여러 요소들은 매수인의 부담을 증가시키며, 입찰 전 충분한 검토가 필요합니다. 감정평가서 요항표에서도 이러한 표현이 등장하므로 참고하시기 바랍니다.

본 토지의 공시지가는 10억 6,743만원이며, 지목별 보정지수를 적용한 추정 토지 시세는 15억 5,129만원으로 산출되었습니다. 이는 감정가 44억 5,156만원에 비해 상당히 낮은 수치로, 현재 최저가인 31억 1,609만원은 감정가 대비 30% 저렴한 가격입니다.

인근 시세를 보면, 국토부 토지 실거래가의 평당가는 15만 원에서 567만 원 사이로 다양하며, 현재 네이버 매물 호가는 대지의 경우 평당 352만 원에서 499만 원, 전은 248만 원에서 358만 원, 잡종지는 617만 원, 임야는 129만 원에서 300만 원으로 형성되어 있습니다. 이러한 시세는 본 토지의 추정 시세와 비교할 때, 시장에서의 위치를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

건물은 준공 20년으로 일반적인 상태를 유지하고 있으며, 이는 토지 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

이 지역의 인구는 최근 1년 동안 1.59% 증가했습니다. 공시지가는 같은 기간 동안 0.93% 상승했으며, 3년 누적 기준으로는 5.06% 오른 수치입니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 6.05% 증가했으며, 최근 3개월 동안에도 1.07% 상승했습니다.

경매 낙찰가율은 최근 1년 기준으로 2.48% 하락했으며, 단기적으로는 최근 3개월 동안 3.61%p 감소했습니다. 평균 입찰자 수는 최근 1년 기준으로 1.90명 줄어들었고, 단기적으로는 3개월 동안 0.34명 증가했습니다. 주택가격전망CSI는 125로, 기준선인 100을 25p 초과하여 상승 전망이 우세합니다. 기타도시 CSI는 1년 평균 115에서 최근 3개월 동안 15p 상승한 125입니다. 미분양은 최근 6개월 동안 16.20% 증가했습니다.

본 필지는 계획관리지역에 위치하며, 이는 도시지역 편입이 예상되거나 계획적 관리가 필요한 지역으로, 건폐율이 40%입니다. 이 지역은 비도시지역 중 개발행위 허용 범위가 가장 넓어 전원주택, 창고, 공장 등 다양한 활용 및 개발 잠재력이 높습니다.

대중교통 측면에서 도보권 내에 버스정류장이 5곳 있으며, 가장 가까운 정류장은 400m 거리에 위치해 있습니다. 이러한 교통 인프라는 이동 편의성을 제공합니다.