김포시 구래동 공장 경매 물건 소개
경기도 김포시 구래동에 위치한 공장 및 지식산업센터가 경매에 부쳐진다. 이 물건은 권리위험 판정이 '저'로 평가되었으며, 유찰이 3회 발생한 이력이 있다.
매각 5회차 기일은 2026년 11월 5일이며, 최저입찰가는 6,414만원이다. 이 물건은 부천지원에서 경매가 진행되며, 사건번호는 2025타경4270이다.
매각 이력 매각 1회차 기일은 2026년 7월 21일로, 최저입찰가는 1억8,700만원이었으나 유찰되었다. 매각 2회차 기일은 2026년 8월 25일로, 최저입찰가는 1억3,090만원이었으나 역시 유찰되었다. 매각 3회차 기일은 2026년 10월 8일로, 최저입찰가는 9,163만원이었으나 변경되었다. 매각 4회차 기일은 2026년 10월 14일로, 최저입찰가는 9,163만원이었으나 유찰되었다.
면적과 물건 이 물건의 건물 면적은 50.35㎡(15.2평)이며, 필지 면적은 2,372㎡(717.5평)이다. 건축물대장 주용도는 공장으로, 구조는 철근콘크리트구조이다. 사용승인일은 2022년 4월 8일이며, 연면적은 65,012.73㎡(동 전체)이다. 지상 층수는 10층, 지하 층수는 3층이다. 건폐율은 59.9%, 용적률은 498.7%이다.
토지 정보 토지 지목은 대이며, 용도지역은 준주거지역이다. 개별공시지가는 227만원/㎡로, 전년 대비 2.0% 상승하였다. 지형은 평지이며, 도로 접면은 중로각지이다.
같은 지역 최근 낙찰 최근 6개월 김포시 공장에서의 낙찰 건수는 70건이며, 낙찰가율 중앙값은 49.3%이다. 응찰자 수 중앙값은 1명이다. 2026년 10월 27일에는 구래동에서 아파트형 공장이 낙찰되었으며, 낙찰가율은 44.8%로 4명이 응찰하였다. 같은 날 또 다른 아파트형 공장이 낙찰되었고, 낙찰가율은 43.4%로 4명이 응찰하였다. 2026년 10월 29일에도 구래동에서 아파트형 공장이 낙찰되었으며, 낙찰가율은 38.9%로 2명이 응찰하였다.
AI 부동산분석 플랫폼 경매레이더 김성훈 대표는 “유찰이 반복되며 최저입찰가가 단계적으로 내려간 경우가 많다”고 말했다.
| 낙찰일 | 동 | 용도 | 낙찰가율 | 응찰자 |
|---|---|---|---|---|
| 2026년 10월 29일 | 구래동 | 아파트형 공장 | 38.9% | 2명 |
| 2026년 10월 27일 | 구래동 | 아파트형 공장 | 44.8% | 4명 |
| 2026년 10월 27일 | 구래동 | 아파트형 공장 | 43.4% | 4명 |
감정평가 요항
감정평가사가 현장을 조사해 감정평가서에 적은 내용을 그대로 옮겼습니다.
| 위치/주위환경 | 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역(김포골드라인)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장 및 판매시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(김포골드라인-구래역) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임. |
| 토지형상/이용상태 | 단지 내 포장도로를 이용중이며, 외곽공도와 연결되어 있음. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 구래동 6871-12 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지 (저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 ) <철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역 (양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). 구래동 6871-13, 6871-14, 6871-15 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발) <택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). |
| 건물의 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제550호, 제551호, 제552호, 제553호로서, 외벽 : 복합판넬 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호 등. |
| 이용상태 | 기호(1)~(4) : "지식산업센터"임. |
| 설비내역 | 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 설비되어 있음. |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 제시외 물건 | 4필1단의 사다리형 토지로서, 현황 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용중임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 미상임. |
강실장 설명
경매레이더 AI 분석관 강실장이 이 물건에 대해 작성해 둔 설명입니다. 작성일 기준 자료이며, 이후 진행 상황은 바뀌었을 수 있습니다.
본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 구래역(김포골드라인) 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 지식산업센터, 공장, 판매시설, 아파트 등이 있으며, 다양한 시설이 밀집해 있습니다.
차량 진출입이 가능하고, 인근에는 버스정류장과 구래역이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
건물은 철근콘크리트 구조로, 10층 높이에 제5층에 위치한 제550호, 제551호, 제552호, 제553호입니다. 외벽은 복합판넬로 마감되어 있으며, 창호는 하이샷시 창호입니다.
이용상태는 지식산업센터로 되어 있으며, 단지 내에는 포장도로가 있으며 외곽공도와 연결되어 있습니다.
본 물건의 감정가는 1억 8,700만원이며, 현재 최저가는 1억 3,090만원으로 감정가 대비 약 30% 저감된 상태입니다. 전용면적은 50.35㎡로, 평단가는 약 1,228만원입니다.
최근 18개월 동안 이 평형의 실거래가는 1억 2,500만원에서 1억 6,000만원 사이로, 총 5건의 거래가 있었으며 평균 실거래가는 약 1억 4,000만원입니다. KB 시세는 유사 평형에서 1억 5,000만원으로 나타나고 있습니다. 이를 종합하면, 현재 최저가는 실거래가 평균의 약 93% 수준에 해당하며, KB 시세보다도 낮은 가격입니다.
건물은 준공 4년으로 상태가 양호하며, 승강기가 설치되어 있어 활용도가 높습니다. 그러나 상층에 위치한 상가는 임대 및 환금성이 낮아 투자 시 유의해야 합니다.
이 지역의 인구는 최근 1년 동안 +0.14% 증가했습니다. 공시지가는 최근 1년 기준으로 +1.88% 상승했으며, 3년 누적 변동률은 +4.21%입니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 +0.10% 상승했지만, 단기 최근 3개월 동안은 +0.97% 증가했습니다.
경매 낙찰가율은 최근 1년 동안 -10.99%p 하락했으며, 단기 최근 3개월에는 -1.02%p 감소했습니다. 평균 입찰자수는 최근 1년 기준으로 -3.12명 줄어들었고, 단기 최근 3개월 동안에도 -0.15명 감소했습니다. 주택가격전망CSI는 126으로, 기준선 100을 26p 웃돌아 상승 전망이 우세합니다. 기타도시의 CSI도 126으로, 1년 평균 114에서 3개월 동안 +23 상승했습니다. 마지막으로, 미분양은 최근 6개월 동안 -42.80% 감소했습니다.
준주거지역에 위치한 본 필지는 주거 기능을 주로 하면서 상업 및 업무 기능을 보완하는 특성을 가지고 있습니다. 용적률이 500%까지 허용되어 주상복합 및 근린생활시설 활용도가 높습니다. 대중교통이 발달한 입지로, 도보권 내에 24곳의 버스정류장이 있으며, 가장 가까운 정류장은 151m 거리입니다.
주변에는 '한강근린4' 근린공원이 약 355m 거리에 위치해 있어 주거 쾌적성에 긍정적인 영향을 미칩니다. 교육 환경으로는 도보권 내에 초등학교 3곳(김포한가람초·나비초·김포구래초)과 중학교 2곳(나래중·김포한가람중)이 있으며, 가장 가까운 초등학교는 598m 떨어져 있습니다. 의료기관은 병원 4곳과 요양·한방·치과 7곳이 있으며, 가장 가까운 의료기관인 '김포다올요양병원'은 230m 거리에 있습니다.
본 필지에 적용되는 규제는 토지거래계약에관한허가구역으로, 일정 면적 이상의 토지 거래 시 관할청의 허가를 받아야 합니다. 그러나 경매나 공매를 통한 취득은 이 허가가 면제됩니다. 또한, 가축사육제한구역으로 가축 사육이 제한되지만, 주거 및 상업 입지에는 직접적인 영향이 적습니다. 주변 환경으로는 중로1류(폭 20m~25m)가 인접해 있습니다.
같은 지역 낙찰가율은 평균이 아니라 중앙값이다 — 지분 등 특수 물건이 섞이면 평균이 크게 흔들린다
권리위험 판정은 경매레이더 판정기 결과이며, 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원문 확인이 필요하다