부산 아파트 경매, 물건은 두 배로 늘었는데 입찰자 수는 그대로였습니다
올여름 부산 아파트 경매에서 가장 크게 바뀐 것은 물건 수입니다. 2026년 7~8월 처음 경매에 나온 부산 아파트는 373건, 한 달에 187건입니다. 2025년 하반기에는 한 달 81건이었습니다. 반년 사이 2.3배가 됐습니다.
그런데 입찰하러 오는 사람의 수는 거의 그대로였습니다. 늘어난 물건에 같은 수의 입찰자가 나뉘어 들어가면서, 한 건당 응찰자가 줄었습니다.
싼 집이 더 많이 늘었고, 사겠다는 사람은 늘지 않았습니다.
가구 수에 견주면 부산의 신규 물건이 가장 많습니다
물건이 늘어난 곳은 부산만이 아닙니다. 전국에서 새로 경매에 나온 아파트도 2025년 하반기 한 달 1,142건에서 2026년 7~8월 1,775건으로 55% 늘었습니다. 다만 부산은 그보다 빨리 늘었고, 가구 수에 견주면 비교한 지역 가운데 가장 많습니다.
부산에서는 가구 1만 곳당 한 달 1.27건의 아파트가 새로 경매에 나옵니다. 인천(1.06건)과 대구(1.02건)보다 많고, 전국 평균(0.80건)의 1.6배, 서울(0.28건)의 4.5배입니다.
한 건물에서 한꺼번에 나온 물건도 있습니다. 남구 문현동의 한 건물에서 22건, 부산진구 범천동의 한 단지에서 18건, 사상구 괘법동의 한 건물에서 14건이 나오는 등, 같은 건물에서 5건 이상 나온 물건이 7~8월에 89건이었습니다. 이를 빼도 한 달 142건으로 2025년 하반기의 1.8배입니다. 도시형 생활주택도 2025년 하반기 6개월 동안 22건이던 것이 7~8월 두 달 동안 62건이 나왔습니다.
사건번호를 보면 이 물건들이 언제 법원에 들어왔는지 알 수 있습니다. 7~8월 신규 물건 373건 가운데 285건(76%)이 2025년에 접수된 사건입니다. 2025년에 시작된 경매 절차가 감정과 송달을 거쳐 이제 첫 매각기일에 닿고 있는 것으로 보입니다.
입찰자 수는 2년 동안 한 달 386~900명 사이에 머물렀습니다
2024년 9월부터 2026년 8월까지 24개월 동안 부산 아파트 경매의 한 달 입찰자 수는 386명에서 900명 사이였습니다. 그사이 한 달 물건 수는 410건에서 188건으로 줄었다가 411건으로 다시 늘었습니다. 물건이 반으로 줄 때도, 다시 두 배로 늘 때도 입찰자 수는 그 범위 안에 있었습니다.
같은 기간 전국은 물건이 41% 늘고 입찰자 수가 7% 줄었습니다. 대구·광주·대전·울산 네 광역시는 물건이 33% 늘고 입찰자 수가 19% 줄었습니다. 부산은 입찰자 수가 4% 늘었습니다.
낙찰가율은 아직 크게 움직이지 않았습니다. 월별 중앙값은 2년 동안 76~84% 사이였고, 2026년 6~8월 3개월로는 79.5%입니다.
해운대·남구·수영구에 물건이 몰렸습니다
구·군별로는 6개월씩 묶어 비교했습니다(2025년 9월~2026년 2월, 2026년 3월~8월). 해운대구는 93건에서 182건, 남구는 47건에서 115건, 수영구는 29건에서 73건으로 늘었습니다. 사하구(90 → 133건)와 부산진구(76 → 126건)도 늘었습니다.
한 건당 응찰자는 16개 구·군 가운데 15곳에서 줄었습니다. 늘어난 곳은 물건이 7건뿐인 중구 하나입니다. 낙찰가율이 가장 크게 내려간 곳은 수영구로, 92.0%에서 78.7%가 됐습니다. 감정가 5억원 아파트로 바꾸면 4억 6,000만원에 팔리던 것이 3억 9,350만원에 팔리는 셈입니다.
싼 집일수록 더 많이 경매에 나왔습니다
경매 물건이 늘어난다는 것은 빚을 갚지 못해 법원으로 넘어간 집이 늘었다는 뜻입니다. 저는 경매 건수를 그 지역 경기의 성적표로 봅니다. 그 성적표에서 부산은 반년 사이 신규 물건이 2.3배가 됐습니다. 그래서 어떤 집이 늘었는지 감정가로 나눠 보았습니다.
싼 집일수록 더 많이 늘었습니다. 1~2억원대는 3.9배가 됐고, 신규 물건의 감정가 중앙값은 5,100만원 내려갔습니다. 늘어난 저가 물건의 상당수는 앞에서 본 한 건물에서 한꺼번에 나온 물건과 도시형 생활주택입니다. 7~8월 이런 물건 113건의 감정가 중앙값은 1억 7,000만원입니다. 이를 빼고 봐도 3억원 미만은 1.8배, 3억원 이상은 1.6배로 싼 집 쪽이 더 늘었습니다.
1~2억원짜리 아파트와 도시형 생활주택은 서민이 처음 장만하거나 세 들어 사는 집입니다. 이런 집이 경매에 더 많이 나온다는 것은, 그 집을 가진 사람과 그 집에 사는 사람의 살림이 그만큼 퍽퍽해졌다는 뜻이라고 저는 봅니다. 한 건물이 통째로 경매에 나오면 집주인만이 아니라 그 안의 세입자들도 보증금을 걱정해야 합니다.
물건이 늘어도 사겠다는 사람은 늘지 않았습니다
경매 물건이 늘 때 입찰자도 따라 늘면, 시장이 그 물건을 받아 주고 있는 것입니다. 부산은 물건이 70% 늘었는데 입찰자 수는 4% 늘었습니다. 매각률은 39.6%에서 36.6%로 내려갔습니다. 감정가의 80% 안팎에 살 수 있는 집이 크게 늘었는데도 사겠다는 사람이 그대로라면, 저는 부산 주택 시장이 차가워졌다고 봅니다.
서울과는 이유가 다릅니다. 23호에서 본 것처럼 서울은 대출 규제로 입찰하던 사람이 빠졌습니다. 부산은 10·15 대책의 규제지역에 한 곳도 들어가지 않았습니다. 대출 문턱이 그대로인데도 입찰자가 늘지 않았다는 것은, 규제가 아니라 집을 사려는 마음 자체가 식었다는 쪽에 가깝다고 봅니다.
낙찰가율은 아직 79.5%로 제자리입니다. 다만 한 건당 응찰자가 4~5명대로 내려온 것은 7월부터이고, 그 뒤 유찰돼 최저가가 한 번 더 내려간 물건들이 10월 이후 매각기일에 나옵니다. 시장이 식은 것이 가격에도 나타나는지는 그때 보일 것입니다.
9~10월 매각 결과가 쌓이는 대로 이어서 보겠습니다.
집계 기준: 경매레이더, 부산·전국 법원경매 아파트(주상복합 주거·도시형 생활주택 포함) 매각 결과, 2024년 9월~2026년 8월. 낙찰가율은 감정가 대비 중앙값, 매각률 = 낙찰 ÷ (낙찰 + 유찰). 신규 물건은 사건·물건번호 기준으로 처음 매각기일이 잡힌 때 한 번만 셌습니다. 입찰자 수는 낙찰 물건의 응찰자 합계(유찰 물건은 응찰자 0명)로, 같은 사람이 여러 물건에 입찰하면 여러 번 셉니다. 네 광역시는 대구·광주·대전·울산이고, 24호의 5개 광역시와 달리 부산을 뺐습니다. 24호 집계 뒤 8월 매각 결과가 더 들어와 전국 숫자가 24호(물건 +38%·입찰자 −9%)와 조금 다릅니다. 가구 수는 통계청 SGIS 2024년 시도별 가구 수(부산 147만·전국 2,229만 가구). 해석은 필자의 상담·입찰 경험에서 나온 것입니다. 경매레이더 집계(2026년 10월 9일 기준).