견련성이라는 낯선 말은 어디에서 왔을까 — 어원과 조문, 그리고 유치권자와 임차인의 점유
부동산 경매에서 임차인이 보증금을 반환받지 못했다며 유치권을 주장하는 경우가 있다.
임차인은 실제로 부동산을 점유하고 있다. 임대인에게 돌려받을 보증금도 있다. 그 보증금은 다른 부동산이 아니라 바로 자신이 점유하고 있는 부동산을 임차하기 위해 지급한 돈이다.
그런데 대법원은 임차보증금 반환채권에 기한 유치권을 인정하지 않는다.
이유는 간단하다. 임차보증금 반환채권이 민법 제320조에서 말하는 '그 물건에 관하여 생긴 채권'에 해당하지 않는다는 것이다.
법률학에서는 이러한 채권과 물건 사이의 관계를 견련성(牽連性)이라고 부른다.
그런데 견련성이란 무엇인가?
임차보증금은 임차목적물과 아무런 관계가 없는 돈인가? 임대차계약이 없었다면 보증금도 존재하지 않았을 텐데, 왜 그 관계를 유치권에서는 인정하지 않는 것일까?
이 문제를 이해하기 위해 먼저 견련성이라는 단어의 의미와 그 법률적 계보를 살펴보자.
견련(牽連)은 '끌어 서로 잇는다'는 뜻이다
견련성은 한자어다.
牽(견)은 '끌다'라는 뜻이다. 자동차를 끌고 가는 견인차(牽引車)의 '견'과 같은 글자다.
連(련)은 '잇다', '연결하다'라는 뜻이다.
性(성)은 성질을 뜻한다.
따라서 견련성은 문자 그대로 하나가 다른 하나를 끌어당겨 서로 이어져 있는 성질을 의미한다.
일상적인 언어로 바꾸면 관련성, 연관성 또는 연결관계에 가깝다.
그러나 법률에서는 단순히 서로 관련이 있다는 이유만으로 견련성을 인정하지 않는다.
어떤 관계를 법률적으로 의미 있는 견련관계로 볼 것인가는 그 제도의 목적과 요건에 따라 달라진다.
유치권에서는 채권과 물건 사이에 민법 제320조가 요구하는 관계가 존재해야 한다.
바로 이 관계를 유치권의 견련성이라고 부른다.
견련성은 민법에 적힌 단어가 아니다
우리 민법 제320조에는 '견련성'이라는 표현이 없다.
법률은 '그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권'이라고 규정하고 있을 뿐이다.
견련성은 이 문구의 의미를 설명하기 위해 법률학과 판례에서 사용하는 전문용어다.
그렇다면 이 용어는 어디에서 비롯되었을까?
우리 민법의 형성 과정을 생각하면 일본 민법을 살펴볼 필요가 있다.
일제강점기에는 조선민사령을 통해 일본 민법의 상당 부분이 우리나라에 적용되었다.
광복 후 우리나라는 독자적인 민법을 제정하였다. 1958년 제정되어 1960년부터 시행된 현행 민법이다. 그러나 특히 재산법 영역에서는 일본 민법의 체계와 법률개념으로부터 큰 영향을 받았다.
따라서 한국 민법과 일본 민법의 조문을 비교하는 것은 단순한 외국법 연구가 아니다. 오늘날 우리가 사용하는 법률개념이 어디에서 왔는지 이해하는 작업이다.
다만 두 나라의 조문이 유사하다고 해서 한국 민법이 일본 민법을 그대로 번역한 것이라거나, 두 나라의 판례 해석까지 동일하다고 볼 수는 없다. 이 점은 제2회에서 판례를 비교하며 다시 확인하게 된다.
한국 민법 제320조와 일본 민법 제295조
먼저 우리 민법의 조문을 살펴보자.
다음은 일본 민법의 조문이다.
두 조문은 상당히 닮아 있다.
핵심 요건을 나란히 놓아 보자.
표현과 구조가 거의 같다.
차이도 있다. 한국 조문은 유가증권을 명시하고 있으며, 변제기가 도래해야 한다는 요건을 본문에 규정한다. 일본 조문은 변제기가 도래하지 않은 경우를 단서로 제외한다.
그러나 유치권의 핵심인 채권과 물건의 관계에 관해서는 같은 구조를 취하고 있다.
여기서 한 가지 사실이 드러난다.
한국 민법에도, 일본 민법에도 견련성이라는 단어는 없다.
두 나라의 민법학이 법률의 문구를 해석하면서 견련성이라는 개념을 만들어 사용하는 것이다.
법률의 문구와, 그 문구를 설명하기 위해 만들어진 학문적 명칭은 구별해야 한다.
견련성은 무엇과 무엇을 잇는가?
유치권의 견련성은 채권과 물건을 연결한다.
여기서 중요한 것은 연결의 대상이다.
채권자와 채무자 사이의 관계가 아니다.
두 채무 사이의 동시이행관계도 아니다.
유치권에서 문제 되는 것은 채권과 특정한 물건 사이의 관계다.
예를 들어 자동차를 수리한 사람이 수리대금을 받지 못했다면 그 수리대금채권은 수리한 자동차와 직접적인 관련이 있다.
건물에 필요한 비용을 지출한 사람이 법률상 비용상환청구권을 취득한 경우에도 그 채권은 건물 자체와 관련될 수 있다.
그렇다면 임차보증금 반환채권은 어떨까?
임차보증금은 임차목적물과 밀접하게 연결되어 있다. 그러나 그 돈이 임차목적물에 지출된 것은 아니다.
임차보증금은 건물에 들어간 돈이 아니라 임대인에게 지급된 돈이다. 반환채권 역시 건물 자체에서 발생한 채권이 아니라 임대차계약에 따라 임대인을 상대로 행사하는 금전채권이다.
따라서 임차목적물과 사실상 관련되어 있다는 사정만으로 민법 제320조의 견련성이 인정되는 것은 아니라는 것이 우리 판례의 입장이다.
이 차이를 더 분명히 보려면 유치권자의 점유와 임차인의 점유를 비교해야 한다.
유치권은 점유 자체를 담보수단으로 삼는다
유치권과 임차권에는 눈에 띄는 공통점이 있다. 둘 다 타인의 물건을 점유할 수 있다는 것이다.
건물을 수리하고 공사대금을 받지 못한 사람은 유치권을 주장하며 건물을 점유할 수 있다.
보증금을 돌려받지 못한 임차인도 일정한 요건 아래 건물의 인도를 거절할 수 있다.
두 사람 모두 채권을 변제받기 위해 점유를 유지하는 셈이다.
그러나 유치권은 담보물권이고, 그 담보 방식은 저당권과 다르다.
저당권자는 채무자가 변제하지 않으면 담보물을 경매하여 그 대금에서 우선변제를 받는다.
유치권자에게는 그러한 우선변제권이 없다. 민법 제322조에 따른 경매청구권이 있기는 하지만, 그것이 저당권처럼 우선변제를 보장하는 것은 아니다.
유치권자는 목적물을 점유하면서 채권을 변제받을 때까지 인도를 거절한다. 물건을 돌려받아야 하는 사람에게 변제를 압박하는 것이다.
유치권은 점유를 통해 채권을 보전하는 법정담보물권이다.
그래서 민법 제324조 제2항은 유치권자의 사용을 제한한다.
유치권자는 원칙적으로 물건을 사용하기 위해 점유하는 것이 아니다. 채권을 변제받기 위해 물건을 붙잡고 있는 것이다.
임차인의 점유가 유치권과 닮아지는 순간
반면 임차권은 사용·수익을 목적으로 하는 권리다.
임차인은 주택에 거주하거나 상가에서 영업하기 위해 임대차계약을 체결하고 점유를 취득한다.
그런데 임대차가 종료되고 보증금이 반환되지 않으면 점유의 기능이 달라진다.
임차인은 보증금 반환을 확보하기 위해 인도를 거절한다.
이 단계에서는 임차인의 점유도 유치권자의 점유와 유사한 경제적 기능을 수행한다.
따라서 단순히 '유치권자는 사용하지 못하고 임차인은 사용한다'는 식으로 두 권리를 구분하는 것은 충분하지 않다.
중요한 것은 점유의 법적 근거다.
동시이행항변권과 유치권은 서로 다른 제도다
임대차가 종료되면 임대인은 보증금을 반환하고 임차인은 목적물을 인도해야 한다.
이 두 의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있다.
따라서 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인은 인도를 거절할 수 있다. 임차인이 인도를 거절할 수 있는 근거는 유치권이 아니라 바로 이 동시이행항변권이다.
동시이행항변권은 쌍무계약에서 서로 대가관계에 있는 두 채무 사이의 관계를 문제 삼는다.
유치권은 채권과 물건 사이의 관계, 즉 견련성을 요건으로 하는 담보물권이다.
두 제도는 모두 상대방의 이행을 확보하는 기능을 하지만, 성립요건과 효력은 다르다.
동시이행항변권이 있다고 해서 유치권이 당연히 성립하는 것은 아니다.
반대로 유치권이 성립하지 않는다고 해서 동시이행항변권까지 부정되는 것도 아니다.
임차인의 거절권은 임대인에게만, 유치권은 누구에게나 통한다
임대차 당사자 사이에서는 동시이행항변권과 유치권의 차이가 잘 드러나지 않는다. 어느 쪽이든 임차인은 보증금을 받을 때까지 건물을 내주지 않으면 된다.
차이는 건물의 주인이 바뀔 때 드러난다.
동시이행항변권은 계약에서 나온 권리다. 계약 상대방인 임대인에게만 주장할 수 있다.
유치권은 물권이다. 물건 자체에 붙어 있는 권리이므로 소유자가 누구로 바뀌든 주장할 수 있다.
같은 임차인을 두 경우로 나누어 보자.
첫째, 임차인에게 대항력이 있는 경우다. 경매 매수인은 임대인의 지위를 승계한다. 매수인이 곧 새 임대인이 되므로, 임차인은 매수인에게도 "보증금을 돌려받기 전에는 나갈 수 없다"고 말할 수 있다.
둘째, 선순위 근저당권 때문에 임차인에게 대항력이 없는 경우다. 매수인은 임대인의 지위를 승계하지 않는다. 임차인의 계약 상대방은 여전히 옛 임대인이다. 임차인은 매수인에게 보증금을 요구할 수 없고, 인도를 거절할 근거도 없다.
결국 임차인의 거절권이 매수인에게까지 미치느냐는 대항력에 달려 있다. 그리고 대항력은 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 때가 선순위 근저당권보다 앞서는지로 정해진다.
유치권은 이 순위와 상관이 없다. 유치권은 경매로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다. 대항력이 없는 임차인이라도 유치권만 인정받으면 매수인에게 인도를 거절할 수 있게 된다.
대항력이 없어 매수인 앞에서 아무 권리도 주장할 수 없던 임차인이, 유치권이라는 이름만 얻으면 매수인을 막아설 수 있게 되는 것이다.
경매에서 임차인이 보증금으로 유치권을 주장하는 이유가 바로 여기에 있다. 그리고 법원이 그 주장을 쉽게 받아들이지 않는 이유도 여기에 있다.
그렇다면 법원은 실제로 이 경계를 어떻게 그었을까? 다음 편(36호)에서 한국과 일본의 판례를 나란히 읽는다.
본 칼럼의 법령 기준일: 2026년 11월 현재. 민법 제320조(유치권의 내용)·제322조(경매청구권)·제324조(유치권자의 선관의무와 사용 제한)·제536조(동시이행항변권) / 일본 민법 제295조(유치권의 내용, 필자 번역). 2회 연재의 제1회이며, 판례와 그 비교는 제2회(36호)에 싣는다.