「신탁」 있는 집, 계약 전에 요구할 세 가지와 경매에서 보는 순서
33호에서는 신탁된 집에서 세입자의 대항력이 세 갈래로 갈린다는 것을 보았습니다. 내 계약이 신탁등기보다 먼저인가, 그리고 수탁자와 우선수익자의 동의서가 있는가. 동의서가 있어도 보증금 반환은 위탁자에게만 청구할 수 있다는 대법원 판결도 함께 읽었습니다. 이번 편은 그것을 계약 전에 어떻게 확인하는지, 그리고 경매로 나온 신탁 물건을 어떻게 보는지입니다.
중개업소에 요구할 것 세 가지
신탁원부를 떼어 달라고 하십시오. 등기부 갑구에 「신탁」이 있으면 등기부만으로는 임대인이 누구인지 모릅니다. 신탁원부는 인터넷등기소에서 등기부를 열람할 때 영구보존문서로 함께 받을 수 있고, 등기소 창구에서는 발급도 됩니다. 중개업소는 권리관계를 확인해 설명할 의무가 있으니(공인중개사법 제25조), 신탁원부의 임대차 조항을 읽어 설명해 달라고 요구할 수 있습니다. "신탁은 다 그래요"로 끝나면 그 중개업소와는 계약하지 않는 쪽을 권합니다.
수탁자와 우선수익자의 임대차 동의서 원본을 보여 달라고 하십시오. 계약서에 수탁자 이름이 들어가는지, 동의서 끝에 "보증금은 위탁자만 책임진다"는 문구가 있는지 읽으십시오. 그 문구가 있다면 보증금을 돌려받을 상대는 신탁회사도 은행도 아닌 집주인 한 사람이라는 뜻입니다. 집주인의 다른 재산이 얼마나 있는지가 보증금의 안전입니다.
보증금 입금 계좌를 물으십시오. 수탁자가 지정한 계좌인지, 집주인 개인 계좌인지. 동의서를 받았다는 집인데 돈은 집주인 통장으로 넣으라고 하면 멈추십시오. 가장 안전한 길은 따로 있습니다. 집주인에게 계약 전에 신탁을 해지하고 소유권을 돌려받은 뒤 계약하자고 하는 것입니다. 그러면 첫째 갈래가 됩니다. 집주인이 거절하면 그 이유를 들어 보십시오. 대출을 갚지 못해 해지할 수 없다는 뜻일 때가 많습니다.
공생에서는 이렇게 보입니다
27호에서 소개한 「공생」(kgong.kr)은 주소와 보증금을 넣으면 인터넷등기소에서 등기부를 떼어 읽습니다. 갑구에 신탁 줄이 있으면 진단서 맨 위에 「신탁된 집입니다 — 신탁원부를 확인하기 전에는 계약하지 마세요」라고 결론을 내고, 수탁자 이름과 신탁원부 번호를 함께 적습니다. 27호에서 공생은 계약하라거나 말라고 하지 않는다고 썼는데, 그 뒤 원칙을 하나 바꿨습니다. 등기부와 공개 명단으로 확정되는 사실, 즉 신탁·악성 임대인 명단·경매 진행에는 근거와 함께 결론을 냅니다.
이번 주부터 공생이 떼는 등기부에는 신탁원부가 함께 들어옵니다. 등기부 뒤에 신탁계약서가 스캔 그대로 붙어 옵니다. 시험한 한 건은 등기부 4쪽 뒤에 신탁원부 66쪽이 붙어 왔습니다. 위탁자·수탁자·우선수익자 이름과 임대차 조항을 자동으로 읽어 계약서의 임대인과 대조하는 판독기는 지금 만들고 있습니다. 오늘 드릴 수 있는 것은 원문과, 어디를 읽어야 하는지입니다. 진단서의 특약 문구에는 "임대인은 계약일까지 수탁자와 우선수익자의 임대 동의서를 내주고, 보증금은 수탁자 명의 계좌로 받는다. 내주지 못하면 임차인은 계약금을 잃지 않고 해제할 수 있다"는 줄이 들어 있습니다. 중개업소에 요구할 세 가지를 계약서 한 줄로 옮긴 것입니다.
경매로 나온 신탁 물건은 어떻게 볼까요
이번에는 입찰하는 분의 자리입니다. 담보신탁된 집은 보통 법원 경매가 아니라 신탁회사의 공매로 팔립니다. 그래도 법원 경매에 신탁 물건이 적지 않게 나옵니다. 경매레이더가 받아 둔 진행 중 물건의 등기부 가운데 본문에 신탁원부가 적힌 것이 401건입니다(2026년 11월 8일 집계). 지금 신탁이 살아 있는 물건과, 신탁이 말소된 뒤 경매로 온 물건이 섞여 있습니다.
볼 순서는 셋입니다. 먼저 갑구에서 신탁등기가 살아 있는지, 말소되었는지를 봅니다. 말소되어 소유권이 위탁자에게 돌아왔다면 세입자의 대항력을 다시 계산해야 합니다. 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결 사건에서는 위탁자가 수탁자 동의 없이 세를 놓았는데, 뒤에 신탁이 해지되어 위탁자 명의로 소유권이 돌아왔습니다. 대법원은 소유권이 돌아온 즉시 세입자에게 대항력이 생겼다고 보았습니다. 전입신고 때부터 주민등록이 임대차를 공시하고 있었기 때문입니다. 그 사건에서 세입자는 소유권 복귀 뒤에 설정된 근저당보다 앞섰고, 경매 매수인은 보증금을 떠안았습니다. "신탁 물건이었으니 세입자 대항력은 없겠지"라는 짐작이 가장 비싼 자리입니다.
신탁이 살아 있으면 신탁원부를 읽습니다. 임대차 조항이 어떻게 되어 있는지, 매각물건명세서에 신고된 세입자가 수탁자 동의를 받은 임대차인지. 동의 없는 임대차라면 매수인에게 대항하지 못하지만, 그렇다고 그 세입자가 집을 쉽게 비워 준다는 뜻은 아닙니다. 명도의 시간과 비용은 입찰가에 넣어야 합니다. 마지막으로 매각물건명세서 비고란입니다. 법원이 신탁 관련 사항을 적어 두는 자리입니다.
경매레이더는 등기부를 받을 때 본문에 신탁원부 단서가 있으면 신탁원부까지 함께 받아 물건 상세의 등기부 PDF에 그대로 붙여 드립니다(2026년 11월 8일부터). 권리분석 판정기는 아직 신탁원부의 조항을 읽지 않습니다. 신탁 물건은 입찰하는 분이 원문을 직접 읽어야 하는 물건입니다. 읽을 수 있게 가져다 두는 것까지가 지금 저희가 하는 일입니다.
「신탁」 두 글자의 뜻
등기부 갑구 끝줄의 「신탁」은 "이 집에 들어가지 말라"는 뜻이 아닙니다. "이 집의 임대인이 누구인지 한 장 더 읽으라"는 뜻입니다. 그 한 장이 신탁원부이고, 거기에 임대 권한과 동의와 보증금의 상대가 적혀 있습니다. 중개업소가 떼어 주지 않으면 공생에서 떼시고, 어디를 읽어야 할지 모르겠으면 공생의 「전세사기 예방」 가이드 「등기부 읽기 — 표제부·갑구·을구와 '신탁' 두 글자」편부터 보시기를 권합니다.
본 칼럼의 법령·판례 기준일: 2026년 11월 현재. 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소), 2019다300101(반소) 판결 / 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879(본소), 2018다44886(반소) 판결 / 대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결 / 신탁법 제2조·제4조 제1항·제22조 / 부동산등기법 제81조 제3항 / 주택임대차보호법 제3조 / 공인중개사법 제25조 / 지방세법 제9조 제3항. 신탁 주택의 재산세·종합부동산세는 2014년부터 수탁자에게 과세되다가 2020년 세법 개정으로 2021년부터 위탁자에게 합산 과세하고 수탁자가 보충적으로 납세 의무를 집니다. 담보신탁과 대출 규제의 관계는 공식 자료로 확인하지 못해 "지적이 있었다"는 수준으로만 적었습니다. 2019다300095 사건은 2007년 신탁계약으로 2012. 7. 26. 시행 전 구 신탁법이 적용되었습니다. 판례해설은 법원도서관 대법원판례해설 제131호. 신탁계약서의 임대차 조항은 신탁회사 표준계약서(제10조 등)에서 간추린 것이며 회사마다 다릅니다. 401건은 경매레이더가 받아 둔 진행 중 물건의 등기부 본문에 '신탁원부' 기재가 있는 건수(2026년 11월 8일 집계)입니다.