등기부에 「신탁」 두 글자, 이 집 전세 들어가도 될까요 — 대법원 2019다300095
집주인이 등기부에 없습니다. 중개업소에서 받은 등기부 갑구 맨 끝 소유자 칸에 집주인 이름 대신 ○○신탁 주식회사가 적혀 있고, 그 옆에 「신탁원부 제20○○-○○○호」라는 줄이 붙어 있습니다. 중개업소 사장님은 이렇게 말합니다. "요즘 신축 빌라는 다 이래요. 신탁 걸린 집은 대출이 없어서 오히려 깨끗한 집이에요." 이 말은 어디까지 맞을까요.
신탁된 집의 임대인은 집주인이 아니라, 등기부에 적힌 신탁회사입니다.
신탁이 무엇인지 한 줄로
신탁은 집의 소유권을 신탁회사(수탁자)에게 넘기고, 원래 주인(위탁자)은 수익자로 남는 약속입니다. 전세 계약에서 만나는 것은 대부분 담보신탁입니다. 건축주나 집주인이 은행 대출을 받을 때 근저당 대신 쓰는 방식으로, 은행은 우선수익자가 되어 집을 담보로 잡습니다. 등기부 을구에 근저당이 없는 이유가 이것입니다. 중개업소 사장님의 "대출이 없다"는 말은 절반만 맞습니다. 담보신탁도 대출을 받는 한 방법입니다. 다만 돈을 빌려준 은행 자리에서 보면 근저당보다 상당히 안전한 담보입니다. 왜 그런지는 아래에서 따로 적겠습니다. 은행에게 안전한 만큼, 그 집에 들어가는 세입자에게는 읽어야 할 문서가 한 장 더 생깁니다.
소유권이 수탁자에게 넘어갔으니 세를 놓을 권한도 수탁자에게 있습니다. 대법원도 주택을 담보신탁한 경우 임대 권한은 특별한 약정이 없으면 수탁자에게 있다고 봅니다. 그런데 신탁회사가 세입자를 직접 만나는 일은 거의 없습니다. 일반적으로 신탁계약서에 "위탁자가 수탁자의 사전 동의를 받아 위탁자 이름으로 임대한다"는 조항을 두고, 집주인이 계약을 합니다. 그 신탁계약서는 신탁원부라는 이름으로 등기소에 보관되고, 법은 이것을 등기기록의 일부로 봅니다(부동산등기법 제81조 제3항). 등기부에 적힌 「신탁원부 제○호」는 그 문서의 번호입니다.
이렇게 복잡한 신탁을 왜 하는가
부동산 신탁에는 여러 종류가 있습니다. 가장 흔히 보는 것은 아파트 분양 현장의 신탁입니다. 시행사 대신 신탁회사가 토지와 분양 대금을 맡아 관리해, 사업이 중간에 무너져도 계약자가 낸 돈이 엉뚱한 데로 새지 않게 하는 장치입니다. 분양받는 사람에게는 오히려 보호막입니다. 이 글이 다루는 부동산 담보신탁은 성격이 다릅니다. 집을 담보로 돈을 빌릴 때 근저당 대신 소유권을 통째로 신탁회사에 넘겨 두는 방식이고, 빌라·오피스텔을 여러 채 가진 임대인이나 시행사가 씁니다. 세입자 자리에서는 번거롭기만 한 구조인데, 돈을 빌리는 쪽과 빌려주는 쪽에는 분명한 이유가 있습니다.
첫째, 집이 다른 빚에 잡히지 않습니다. 근저당은 집주인이 소유자로 남아 있어 다른 채권자도 그 집에 가압류를 걸고 경매를 신청할 수 있습니다. 신탁으로 소유권이 수탁자에게 넘어가면 그 집은 위탁자의 다른 채권자가 강제집행·경매·가압류를 할 수 없는 별도 재산이 됩니다. 세금 체납으로 공매당하는 일도 원칙적으로 막힙니다(신탁법 제22조). 신탁 전에 이미 잡혀 있던 권리와, 그 집 자체에 매겨지는 재산세·종합부동산세는 예외입니다. 집주인에게는 "이 집만큼은 안전하다", 은행에게는 "내 담보에 아무도 끼어들지 못한다"는 뜻이라 양쪽 모두에 좋습니다.
둘째, 빌려준 돈을 떼이지 않습니다. 신탁계약서에 "임차인을 들이려면 수탁자 동의를 받는다"는 조건을 넣어 두면, 은행 모르게 전세 보증금이 선순위로 끼어드는 일이 없습니다. 근저당 집에서 은행이 가장 걱정하는 것이 대출 뒤에 들어온 소액 임차인의 최우선변제인데, 담보신탁은 그 걱정을 계약서 한 줄로 지웁니다. 빚을 못 갚으면 법원 경매 대신 수탁자가 바로 공매에 부치니 회수도 빠르고, 배당 절차도 없습니다.
셋째, 집주인 쪽 셈입니다. 등기부상 소유자가 신탁회사가 되니 한동안 다주택자의 세 부담을 줄이는 길로 쓰였습니다. 2014년부터 신탁 주택의 재산세·종합부동산세를 수탁자에게 매기던 시절에는 신탁한 집이 위탁자의 주택 수에서 빠졌기 때문입니다. 이 구멍은 2021년부터 막혔습니다. 신탁 주택도 위탁자의 다른 주택과 합산해 위탁자에게 과세하고, 위탁자가 내지 못하면 수탁자가 그 집 범위에서 대신 내도록 바뀌었습니다. 대출 규제도 비슷한 경과를 밟았습니다. 소유권이 넘어가 있으니 "자기 집이 아니다"라는 논리로 주택담보대출 제한을 비켜 가는 수단으로 쓰였다는 지적이 있었고, 당국이 이를 막는 쪽으로 규제를 정비해 왔습니다. 지금도 효과가 남아 있는지는 계약 시점의 규정을 확인해야 합니다.
넷째, 비용입니다. 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이 넘어갈 때는 취득세가 과세되지 않고(지방세법 제9조 제3항), 신탁 보수가 근저당 설정 비용보다 낮게 잡히는 경우가 많습니다. 수십 채를 한꺼번에 담보로 잡는 사업에서는 이 차이가 큽니다.
정리하면 담보신탁은 돈을 빌려준 쪽과 집주인을 지키는 데 맞춰진 구조입니다. 바로 그 특징이 세입자에게는 거꾸로 작용합니다. 소유권이 수탁자에게 가 있어 위탁자에게 임대 권한이 없고, 임대차에 동의 조건이 붙어 있으며, 공매에는 배당이 없어 확정일자와 소액 보증금 보호가 작동하지 않습니다. 2022~2023년 전세사기에서 "신탁 빌라"가 되풀이해 나온 것도 우연이 아닙니다.
세 갈래로 갈립니다
세입자 자리에서 보면 결론은 두 가지로 갈립니다. 내 계약이 신탁등기보다 먼저인가, 그리고 수탁자의 동의서가 있는가.
첫째, 신탁등기보다 먼저 들어온 세입자. 집주인이 아직 집주인이던 때 계약하고 입주와 전입을 마쳤다면 대항력은 그대로 있습니다. 집이 신탁회사로 넘어가도 임대인 지위는 위탁자에게 남는다고 신탁계약서에 적어 두는 것이 보통이고, 주택임대차보호법상 대항력은 신탁회사와 그 뒤의 매수인에게도 미칩니다.
둘째, 신탁등기 뒤에 수탁자(와 우선수익자)의 동의서를 받고 들어온 세입자. 동의서가 있으면 위탁자는 적법한 임대 권한을 가진 사람이 되고, 세입자는 주택임대차보호법으로 보호받습니다. 입주와 전입으로 대항력이 생기고, 나중에 이 집을 공매로 산 사람이 집을 비워 달라고 해도 보증금을 받을 때까지 거절할 수 있습니다.
셋째, 신탁등기 뒤에 동의 없이 위탁자와만 계약한 세입자. 임대 권한이 없는 사람과 계약한 것이라 수탁자와 그 매수인에게 임차권을 주장할 수 없습니다. 보증금은 위탁자 개인에게만 청구할 수 있습니다. 전세사기 유형 가운데 「신탁 사기」라고 부르는 것이 바로 이 자리입니다. 집주인은 "내 집"이라고 말하고, 세입자는 등기부 갑구 끝줄을 읽지 않은 채 도장을 찍습니다.
동의서가 있어도 보증금은 집주인에게만 — 대법원 2019다300095
둘째 경우에서 한 번 더 갈립니다. 수탁자나 우선수익자가 써 주는 동의서에는 대개 한 줄이 더 붙어 있습니다. "임대차에 동의하되, 보증금 반환은 수탁자가 책임지지 않는다." 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결 사건이 그랬습니다.
대법원의 결론은 이렇습니다. 보증금 반환 의무는 위탁자에게 있고, 그 약정이 신탁원부에 적혀 있으니 세입자에게도 주장할 수 있다. 수탁자가 임대인이 아니니, 수탁자에게서 공매로 집을 산 사람도 임대인 지위를 넘겨받지 않는다. 세입자는 10년 산 집에서 나왔고, 보증금은 새 주인이 아니라 위탁자에게만 청구할 수 있게 되었습니다.
그래도 대항력은 있었습니다 — 가장 많이 오해하는 자리
이 판결을 "동의를 받고 계약해도 대항력이 없다"로 읽는 분이 많습니다. 틀린 독해입니다. 이 세입자에게 대항력은 있었습니다. 수탁자 동의를 받은 위탁자는 적법한 임대 권한이 있는 사람이고, 세입자는 입주와 전입을 마쳤으니까요. 법원도서관의 판례해설도 이 세입자가 위탁자에게서 보증금을 받을 때까지 집을 비우지 않고 있었다면, 공매로 산 사람의 명도 청구에 응하지 않고 계속 살 수 있었다고 설명합니다.
이 세입자가 진 자리는 다른 데 있습니다. "신탁된 집이니 대항력이 없겠지" 하고 스스로 이사를 나간 것입니다. 집을 비운 순간 대항력은 사라지고, 남은 것은 돈을 달라는 청구권뿐이었습니다. 그 청구의 상대가 위탁자였던 것이지요.
집에 머물 권리의 상대와, 보증금을 달라고 할 상대가 다를 수 있습니다.
그러니 신탁된 집에서 보증금을 못 받은 세입자가 먼저 할 일은 짐을 싸는 것이 아니라, 내 계약이 어느 갈래인지 확인하는 것입니다. 동의서가 있다면 집을 비우지 않는 것이 보증금을 지키는 길일 수 있습니다. 수탁자 동의를 받은 임대차라면 임차권등기명령도 신청할 수 있습니다. 법원은 신탁원부의 조항을 보고 수탁자 승낙 자료를 내라고 보정명령을 내립니다.
한 가지 덧붙입니다. 이 판결은 2007년 신탁계약, 즉 2012년에 전부 개정되기 전 구 신탁법이 적용된 사건입니다. 2025년 대법원은 현행 신탁법에서는 신탁원부에 적힌 계약 내용으로 신탁재산의 구성 외의 사항을 제3자에게 주장할 수 없다고 했습니다(2022다233164). 그래서 지금 체결되는 신탁에서 "보증금은 위탁자만 책임진다"는 동의서 조건이 세입자에게도 그대로 통하는지는 다툼이 있습니다. 저는 이 글에서 그 다툼에 결론을 내지 않습니다. 세입자 자리에서는 어느 쪽이든 할 일이 같기 때문입니다. 신탁원부를 읽기 전에는 도장을 찍지 않는 것입니다.
다음 편에서
여기까지가 신탁된 집에서 세입자의 권리가 어떻게 갈리는지입니다. 다음 편(34호)에서는 계약 전에 중개업소에 요구할 세 가지, 공생에서 신탁원부까지 받아 보는 법, 경매로 나온 신탁 물건을 보는 순서를 다룹니다.
본 칼럼의 법령·판례 기준일: 2026년 11월 현재. 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소), 2019다300101(반소) 판결 / 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879(본소), 2018다44886(반소) 판결 / 대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결 / 신탁법 제2조·제4조 제1항·제22조 / 부동산등기법 제81조 제3항 / 주택임대차보호법 제3조 / 공인중개사법 제25조 / 지방세법 제9조 제3항. 신탁 주택의 재산세·종합부동산세는 2014년부터 수탁자에게 과세되다가 2020년 세법 개정으로 2021년부터 위탁자에게 합산 과세하고 수탁자가 보충적으로 납세 의무를 집니다. 담보신탁과 대출 규제의 관계는 공식 자료로 확인하지 못해 "지적이 있었다"는 수준으로만 적었습니다. 2019다300095 사건은 2007년 신탁계약으로 2012. 7. 26. 시행 전 구 신탁법이 적용되었습니다. 판례해설은 법원도서관 대법원판례해설 제131호. 신탁계약서의 임대차 조항은 신탁회사 표준계약서(제10조 등)에서 간추린 것이며 회사마다 다릅니다. 401건은 경매레이더가 받아 둔 진행 중 물건의 등기부 본문에 '신탁원부' 기재가 있는 건수(2026년 11월 8일 집계)입니다.