HUG 입찰가를 알면 1등할 수 있습니다
2026년 4월부터 경매장에 큰 매수자가 하나 들어왔습니다. 주택도시보증공사(HUG)입니다. 3월까지 한 달 0~1건이던 HUG 낙찰이 4월 196건, 7월 445건이 됐습니다. 4월 1일부터 10월 8일까지 HUG가 낙찰받은 집은 2,157건입니다.
HUG는 전세보증에 가입한 세입자에게 집주인 대신 보증금을 돌려준 뒤, 그 집을 경매에 부칩니다. 지금은 그 집을 직접 낙찰받아 「든든전세주택」으로 다시 전세를 놓습니다. 주변 시세의 90% 안팎 보증금으로 최장 8년까지 사는 공공 전세입니다.
그래서 오피스텔이나 빌라 경매에 입찰하는 분이라면 HUG를 경쟁자로 만날 일이 많습니다. HUG가 활동하는 12개 법원의 오피스텔·다세대·연립 낙찰 10,840건 가운데 2,012건(18.6%)을 HUG가 가져갔습니다. 5월부터 9월까지 매달 16~23%였습니다.
HUG는 아무 때나 들어오지 않습니다. 법원마다 들어오는 회차와 써내는 가격대가 거의 정해져 있습니다.
법원마다 들어오는 회차가 정해져 있습니다
서울 법원에서 HUG는 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 64%가 된 회차에 들어옵니다. 서울남부지방법원에서는 이 회차의 오피스텔·다세대·연립 낙찰 1,297건 가운데 735건(56.7%)을 HUG가 가져갔습니다. 둘에 하나 이상입니다. 서울중앙(46.0%)·북부(44.7%)·서부(42.3%)도 비슷합니다.
서울 밖은 회차가 다릅니다. 인천지방법원과 고양지원은 두 번 유찰돼 49%가 된 회차에 들어옵니다(고양 40.2%, 인천 26.3%). 부천지원·수원지방법원·부산지방법원은 한 번 유찰된 70% 회차에 들어옵니다. 처음 경매에 나온 회차(신건)에 HUG가 낙찰받은 일은 한 건도 없었습니다.
써내는 가격대도 좁게 모여 있습니다
HUG는 최저가에 딱 붙여 쓰지 않습니다. 그렇다고 값을 크게 올려 쓰지도 않습니다. 법원마다 HUG가 써 온 낙찰가를 모아 보면, 감정가 대비 몇 %포인트 폭의 좁은 띠 안에 대부분이 들어갑니다. 그 띠가 어디에 있는지는 법원마다 다릅니다.
다른 사람과 붙었을 때도 HUG는 크게 올려 쓰지 않았습니다. 경쟁 끝에 HUG가 가져간 864건 가운데 2위 가격이 남아 있는 857건에서, 2위와의 차이는 감정가의 4.8%포인트(중앙값)였습니다. 법원에 따라서는 HUG가 일반 낙찰자보다 낮게 쓰는 곳도 있고, 더 높게 써서 가져가는 곳도 있습니다.
입찰하기 전에 이 패턴을 읽으십시오
저는 HUG를 읽기 쉬운 경쟁자라고 봅니다. HUG는 남기려는 투자자가 아니라, 대신 돌려준 보증금을 회수하고 그 집을 공공 전세로 쓰려는 기관입니다. 기준을 정해 놓고 움직이니, 들어오는 회차와 써내는 가격대가 법원마다 거의 일정하게 나옵니다. 경매에서 가장 어려운 상대는 무엇을 할지 모르는 사람입니다. HUG는 그 반대입니다.
그러니 내가 보는 물건이 HUG가 들어오는 회차에 걸려 있다면 두 가지 중 하나를 정하시면 됩니다. HUG가 그 법원에서 써 온 가격대를 알고 그 위로 쓸지, 아니면 그 회차를 피해 다른 물건을 볼지입니다. 서울남부 64% 회차는 낙찰된 물건의 절반 넘게 HUG가 가져가는 자리입니다. 이 패턴을 모르고 최저가 근처를 쓰면 HUG의 가격대 아래에 머물기 쉽습니다.
숫자 너머의 이야기도 있습니다. 공공기관이 오피스텔·빌라 경매의 큰 매수자가 됐다는 것은, 27호에서 본 전세 보증금 피해의 뒷수습이 지금 경매장에서 이뤄지고 있다는 뜻입니다. HUG가 일정한 가격에 사 주는 덕분에 서민 주택의 경매 가격이 더 무너지지 않고 받쳐지는 면도 있다고 봅니다.
다만 이 패턴은 지역별·법원별로 조금씩 다르고, 시간이 지나며 바뀔 수 있습니다. 입찰하실 물건의 패턴은 경매레이더 물건정보에서 확인하십시오. 세입자가 HUG 보증을 받은 물건이면 권리분석 아래 「이 법원의 HUG 매수 동향」에 그 법원에서 HUG가 2026년 4월 이후 가져간 비율, 회차(최저가율)별로 HUG가 써 온 낙찰가, 최근 HUG 낙찰 내역이 나옵니다. 칼럼에 싣지 않은 법원별 가격대는 그 카드에서 보실 수 있습니다.
집계 기준: 경매레이더, 법원경매 매각 결과, 2026년 4월 1일~10월 8일. HUG 낙찰은 낙찰자 이름이 주택도시보증공사인 건입니다. 법원별 비율은 HUG 낙찰이 있는 12개 법원(서울 5개 법원, 인천지방법원, 고양·부천·안양지원, 수원지방법원, 부산지방법원, 부산서부지원)의 오피스텔·다세대·연립(도시형 생활주택 포함) 낙찰 기준입니다. 낙찰가율은 감정가 대비입니다. 든든전세주택 내용은 스스로 확인한 사실이 아니라 SBS Biz(2026년 9월 28일)·스마트투데이(2025년 9월 17일) 보도를 요약한 것입니다. 해석은 필자의 상담·입찰 경험에서 나온 것입니다. 경매레이더 집계(2026년 10월 10일 기준).