채권 회수 목적의 소액임차인은 보호받지 못하지만 정당한 감액은 보호된다 (대법원 2007다23203)

한 줄 결론

소액임차인 보호는 실제로 살 집을 빌린 사람을 위한 것이다. 빚을 받으려고 임차인 옷을 입은 사람은 보호받지 못하고, 실제 거주자가 보증금을 정당하게 줄인 것은 보호된다.

사실관계

채무자 소유 주택에 채권자가 임대차계약을 맺고 전입신고를 한 뒤 거주했으나, 그 임대차의 주된 목적이 소액임차인으로 최우선변제를 받아 기존 채권을 회수하려는 데 있는지가 배당이의 사건에서 다투어졌다. 한편 처음에는 보증금이 커서 소액임차인이 아니었다가 새 계약으로 감액하여 소액임차인 범위에 든 경우의 보호 여부도 함께 판단되었다.

쟁점

① 채권 회수를 주된 목적으로 한 임대차의 임차인이 소액임차인으로 보호받는가. ② 보증금 감액으로 소액임차인이 된 경우 보호받는가.

법원의 판단

임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다.

그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.

대법원은 주택임대차보호법의 입법 목적과 소액임차인 제도의 취지를 들어, 채권자가 채무자와 임대차계약을 맺고 전입·거주했더라도 주된 목적이 채권 회수라면 보호할 수 없다고 했다. 반면 실제 사용·수익 목적의 임대차에서 새 계약으로 정당하게 보증금을 감액한 경우에는 통정허위표시로 무효라는 등 특별한 사정이 없는 한 소액임차인으로 보호받는다고 했다.

경매 실무에 주는 의미

• 최우선변제 대상 소액임차인이 신고된 물건에서 임차인이 채무자의 채권자·친인척인지, 계약 시점이 경매 임박 시기인지, 보증금이 시세와 동떨어지게 낮은지는 위장 여부를 가늠하는 단서다. 채권자가 임차인이 된 사안은 이 판결의 첫 번째 법리가 적용될 수 있다.
• 다만 감액 자체는 위장의 증거가 아니다. 실제 거주자가 시장 사정으로 보증금을 줄인 경우는 보호되므로, 감액이 있다는 이유만으로 최우선변제금을 무시하고 입찰가를 산정하면 안 된다.
• 소액임차인의 최우선변제금은 매수인이 인수하는 것이 아니라 배당에서 먼저 빠지는 돈이다. 위장 여부는 낙찰자보다 배당에서 밀리는 선순위 담보권자에게 직접 이해관계가 있으며, 배당이의로 다투어진다.
• 비슷한 사안으로 아파트를 소유하면서 경매 임박 물건을 시세보다 현저히 낮은 보증금으로 임차한 사람을 소액임차인으로 보지 않은 판결(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223)이 있다.

관련 조문·가이드

주택임대차보호법 제1조·제3조·제8조 · 소액임차인 기준 · 최우선변제금이란 · 위장임차인 가려내기

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-09-06.