채권 회수 목적의 소액임차인은 보호받지 못하지만 정당한 감액은 보호된다 (대법원 2007다23203)

한 줄 결론

소액임차인 보호는 실제로 살 집을 빌린 사람을 위한 것이다. 빚을 받으려고 임차인 옷을 입은 사람은 보호받지 못하고, 실제 거주자가 보증금을 정당하게 줄인 것은 보호된다.

사실관계

채무자 소유 주택에 채권자가 임대차계약을 맺고 전입신고를 한 뒤 거주했으나, 그 임대차의 주된 목적이 소액임차인으로 최우선변제를 받아 기존 채권을 회수하려는 데 있는지가 배당이의 사건에서 다투어졌다. 한편 처음에는 보증금이 커서 소액임차인이 아니었다가 새 계약으로 감액하여 소액임차인 범위에 든 경우의 보호 여부도 함께 판단되었다.

쟁점

① 채권 회수를 주된 목적으로 한 임대차의 임차인이 소액임차인으로 보호받는가. ② 보증금 감액으로 소액임차인이 된 경우 보호받는가.

법원의 판단

판시사항

1. 임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용·수익보다 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부(소극)
2. 임대차보증금의 감액으로 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우에 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부(원칙적 적극)

판결요지

[1] 주택임대차보호법의 입법목적과 소액임차인 보호제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도, 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다.

[2] 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.

해설

대법원은 주택임대차보호법의 입법 목적과 소액임차인 제도의 취지를 들어, 채권자가 채무자와 임대차계약을 맺고 전입·거주했더라도 주된 목적이 채권 회수라면 보호할 수 없다고 했다. 반면 실제 사용·수익 목적의 임대차에서 새 계약으로 정당하게 보증금을 감액한 경우에는 통정허위표시로 무효라는 등 특별한 사정이 없는 한 소액임차인으로 보호받는다고 했다.

경매 실무에 주는 의미

• 최우선변제 대상 소액임차인이 신고된 물건에서 임차인이 채무자의 채권자·친인척인지, 계약 시점이 경매 임박 시기인지, 보증금이 시세와 동떨어지게 낮은지는 위장 여부를 가늠하는 단서다. 채권자가 임차인이 된 사안은 이 판결의 첫 번째 법리가 적용될 수 있다.
• 다만 감액 자체는 위장의 증거가 아니다. 실제 거주자가 시장 사정으로 보증금을 줄인 경우는 보호되므로, 감액이 있다는 이유만으로 최우선변제금을 무시하고 입찰가를 산정하면 안 된다.
• 소액임차인의 최우선변제금은 매수인이 인수하는 것이 아니라 배당에서 먼저 빠지는 돈이다. 위장 여부는 낙찰자보다 배당에서 밀리는 선순위 담보권자에게 직접 이해관계가 있으며, 배당이의로 다투어진다.
• 비슷한 사안으로 아파트를 소유하면서 경매 임박 물건을 시세보다 현저히 낮은 보증금으로 임차한 사람을 소액임차인으로 보지 않은 판결(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223)이 있다.

관련 조문·가이드

주택임대차보호법 제1조·제3조·제8조 · 소액임차인 기준 · 최우선변제금이란 · 위장임차인 가려내기

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-09-06.