이사 뒤 마친 임차권등기는 옛 대항력을 못 살린다 (대법원 2024다326398)

한 줄 결론

임차권등기는 등기가 마쳐진 뒤에 이사해야 효력이 있다. 먼저 이사하고 나중에 등기하면 옛 순위를 잃는다.

사실관계

임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 뒤 그 집에 근저당권이 설정됐다. 계약이 끝나자 보증보험사가 보증금을 대신 지급하고 임차인을 대위해 임차권등기명령을 신청했는데, 임차인은 등기가 마쳐지기 전에 이사를 나갔다. 이후 강제경매에서 집을 산 매수인에게 보험사가 임차권을 주장했다.

쟁점

점유를 잃어 대항력이 소멸한 뒤 마쳐진 임차권등기가 종전 대항력을 소급해 회복시키는가.

법원의 판단

주택 임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실하였다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다.

그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다.

대법원은 인도와 주민등록은 대항력을 얻을 때만이 아니라 유지하는 동안 계속 갖추어야 하므로 점유 상실 시 대항력이 소멸하고, 주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따라 임차권등기로 생기는 대항력은 등기 시점부터 발생하는 새로운 것이라고 보았다. 그 결과 임차권은 먼저 설정된 근저당보다 후순위가 되어 경매로 소멸했고, 매수인은 임차주택의 양수인에 해당하지 않아 임차권을 주장할 수 없다고 했다.

경매 실무에 주는 의미

• 임차인 쪽: 임차권등기명령을 신청했더라도 등기부에 등기가 기재된 것을 확인한 뒤 이사해야 한다. 신청만 하고 이사하면 이 판례의 임차인과 같은 처지가 된다.
• 낙찰자 쪽: 임차권등기가 있어도 등기에 적힌 전입일만 보지 말고, 그 임차인이 등기 전에 이미 이사를 나갔는지(전입세대확인서·현황조사서) 확인하면 대항력 판단이 달라질 수 있다.
• 임차권등기의 순위 판단 기준은 원칙적으로 등기에 적힌 종전 전입일이지만, 점유가 중간에 끊겼다면 등기 시점이 기준이 된다.
• 보증보험사가 대위 신청하는 경우 임차인이 협조해 등기 완료까지 점유를 유지해야 한다.

관련 조문·가이드

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판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-09-01.