인도명령에서 매수인은 점유 사실만, 권원은 점유자가 소명한다 (대법원 2015마2025)

한 줄 결론

인도명령에서 입증 부담은 점유자에게 있다. "내가 유치권자의 점유보조자다"라는 주장은 점유자가 증명해야 하고, 못 하면 인도명령이 나온다.

사실관계

아파트 임의경매에서 2014년 5월 개시결정등기가 되었다. 창호공사 하수급 회사가 공사대금 1억 4,500만 원의 유치권을 신고하며, 상대방(회사 감사의 계모)이 자기 회사의 점유보조자로서 2012년 12월부터 점유하고 있다고 주장했다. 그런데 2014년 5월 작성된 현황조사서에는 상대방이 임차인으로서 2012년 12월 전입해 월세 50만 원을 내며 거주한다고 기재되어 있었다. 매수인이 2015년 4월 대금을 납부하고 상대방을 상대로 인도명령을 신청했다.

쟁점

① 인도명령 사건에서 점유 권원의 소명 책임은 누구에게 있는가. ② 개시결정등기 뒤 취득한 유치권과, 유치권자에게서 소유자 승낙 없이 임차한 사람의 점유가 제136조 제1항 단서의 대항할 수 있는 권원인가. ③ 점유보조자로 인정되는 관계의 범위.

법원의 판단

부동산인도명령 신청사건에서는 매수인은 상대방의 점유사실만 소명하면 되고, 그 점유가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의한 것임은 이를 주장하는 상대방이 소명하여야 한다.

소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차에 의하여 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 민사집행법 제136조 제1항 단서에서 규정하는 ‘매수인에게 대항할 수 있는 권원’에 기한 것이라고 볼 수 없다

대법원은 상대방이 2012년 12월 전입해 현황조사 당시 거주한 사실은 인정되지만, 그것만으로 개시결정등기 전부터 유치권자의 점유보조자로 사용·관리해 왔다고 보기에 부족하다고 했다. 현황조사서에는 오히려 임차인으로서 임료를 내며 사용해 왔다고 되어 있으므로 유치권자와 독립하여 임차인으로 점유한 것으로 볼 수 있을 뿐이고, 유치권자로부터 임차했더라도 소유자 승낙이 없으면 매수인에게 대항할 수 없다고 했다. 인도명령 신청을 기각한 원심을 파기했다.

경매 실무에 주는 의미

• 인도명령 신청서에는 점유 사실(현황조사서·전입세대열람·현장 사진)만 갖추면 된다. 점유자가 유치권·선순위 임차권을 내세우면 그 소명은 점유자의 몫이며, 매수인은 그 소명이 부족함을 지적하면 된다.
• 유치권 신고자가 "가족·직원이 점유보조자로 점유 중"이라고 주장하는 물건에서, 현황조사서에 그 사람이 임차인으로 기재되어 있으면 유치권 점유 주장은 깨질 가능성이 크다. 현황조사서의 진술 기재가 결정적 자료가 된 예다.
• 유치권자가 남에게 세를 놓은 물건은 소유자 승낙이 없는 한 그 임차인의 점유가 매수인에게 대항하지 못한다. 유치권 자체의 성립과는 별개로 임차인은 인도명령 대상이다.
• 유치권 점유 개시일이 개시결정등기 뒤이면 그 유치권은 경매절차에서 주장할 수 없다(대법원 2005다22688 판결의 법리 재확인).

관련 조문·가이드

민사집행법 제136조 제1항, 민법 제192조·제195조·제320조·제324조 제2항 · 인도명령의 요건과 대상 · 인도명령 신청과 절차 · 현황조사의 법적 근거와 한계 · 압류 뒤 넘겨받은 점유로는 유치권 대항 불가 (대법원 2005다22688)

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-09-06.