소멸한 근저당권에 기한 임의경매는 무효다 (대법원 2018다205209)

한 줄 결론

제267조는 경매가 시작된 뒤에 담보권이 없어진 경우에만 매수인을 지켜 준다. 시작할 때부터 없던 담보권으로 진행된 경매는 무효다.

사실관계

피담보채무가 소멸하여 실체가 없어진 근저당권이 등기부에 남아 있는 상태에서 그 근저당권에 기한 임의경매가 신청·개시되어 매각까지 이루어졌고, 그 매각의 효력을 둘러싸고 부당이득 반환이 다투어졌다.

쟁점

① 이미 소멸한 근저당권에 기하여 개시·매각된 임의경매의 효력. ② "매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 아니한다"는 제267조가 개시결정 전에 소멸한 담보권에도 적용되는가.

법원의 판단

판시사항

1. 이미 소멸한 근저당권에 기하여 임의경매가 개시되고 매각이 이루어진 경우, 그 경매의 효력(무효) 및 민사집행법 제267조는 경매개시결정이 있은 뒤에 담보권이 소멸하였음에도 경매가 계속 진행되어 매각된 경우에만 적용되는지 여부(적극)

판결요지

[다수의견] 종래 대법원은 민사집행법 제267조가 신설되기 전에도 실체상 존재하는 담보권에 기하여 경매개시결정이 이루어졌으나 그 후 경매 과정에서 담보권이 소멸한 경우에는 예외적으로 공신력을 인정하여, 경매개시결정에 대한 이의 등으로 경매절차가 취소되지 않고 매각이 이루어졌다면 경매는 유효하고 매수인이 소유권을 취득한다고 해석해 왔다. 대법원은 민사집행법 제267조가 신설된 후에도 같은 입장을 유지하였다. 즉, 민사집행법 제267조는 경매개시결정이 있은 뒤에 담보권이 소멸하였음에도 경매가 계속 진행되어 매각된 경우에만 적용된다고 보는 것이 대법원의 일관된 입장이다. 위와 같은 현재의 판례는 타당하므로 그대로 유지되어야 한다. (1) 임의경매의 정당성은 실체적으로 유효한 담보권의 존재에 근거하므로, 담보권에 실체적 하자가 있다면 그에 기초한 경매는 원칙적으로 무효이다. 특히 채권자가 경매를 신청할 당시 실행하고자 하는 담보권이 이미 소멸하였다면, 그 경매개시결정은 아무런 처분권한이 없는 자가 국가에 처분권을 부여한 데에 따라 이루어진 것으로서 위법하다. 반면 일단 유효한 담보권에 기하여 경매개시결정이 개시되었다면, 이는 담보권에 내재하는 실체적 환가권능에 기초하여 그 처분권이 적법하게 국가에 주어진 것이다. 이러한 점에서 담보권의 소멸은 그 소멸 시기가 경매개시결정 전인지 또는 후인지에 따라 그 법률적 의미가 본질적으로 다르다고 할 수 있다. (2) 민사집행법 제267조가 담보권의 소멸 시기를 언급하지 않고 있더라도 그것이 경매개시결정 전에 담보권이 소멸한 경우까지도 포함하여 경매의 공신력을 인정하려는 취지인지는 그 문언만으로는 분명하지 않고, 여전히 법률해석의 여지가 남아 있게 되었다. (3) 원칙적으로는 경매가 무효라 하더라도 상대적으로 진정한 권리자에 대한 보호가치가 줄어든 경우에 한하여 실권효(失權效)에 기초하여 예외적으로 경매의 공신력을 부여할지를 논할 수 있는 것이고, 이러한 논의에 애초부터 담보권이 소멸하여 위법하게 경매절차가 개시된 경우를 포함하는 것은 타당하다고 할 수 없다. (4) 경매개시결정이 있기 전에 담보권이 소멸한 경우에도 그 담보권에 기한 경매의 공신력을 인정한다면, 이는 소멸한 담보권 등기에 공신력을 인정하는 것과 같은 결과를 가져오므로 현재의 등기제도와도 조화된다고 볼 수 없다. (5) 결국 대법원이 현재에 이르기까지 민사집행법 제267조가 경매개시결정이 있은 뒤에 담보권이 소멸한 경우에만 적용되는 것으로 해석해 온 것은 민사집행법 제267조의 입법 경위, 임의경매의 본질과 성격 및 부동산등기제도 등 법체계 전체와의 조화를 고려하여 다양한 해석이 가능한 법문언의 의미를 분명히 밝힌 것으로 보아야 한다. [대법관 김재형, 대법관 안철상, 대법관 김선수, 대법관 이흥구, 대법관 오경미의 별개의견] 민사집행법 제267조의 문언과 체계, 입법 경위와 목적에 비추어, 이미 소멸한 담보권에 기초하여 경매절차가 개시되고 부동산이 매각된 경우에도 특별한 사정이 없는 한 경매는 유효하고 매각대금을 다 낸 매수인은 부동산 소유권을 적법하게 취득한다고 보아야 한다. (1) 민사집행법 제267조의 입법 취지와 경위, 문언의 통상적인 의미에 비추어 보면 이 조항은 ‘담보권 소멸’, 즉 담보권이 유효하게 성립한 후 나중에 발생한 사유로 소멸한 경우에는 담보권이 경매절차개시 전에 소멸한 것인지 여부를 묻지 않고 모두 적용된다고 해석하여야 한다. (2) 경매제도에 대한 신뢰와 법적 안정성, 거래안전과 이해관계인의 이익형량을 고려하더라도 경매개시결정 당시 담보권이 이미 소멸한 경우에도 경매의 공신력을 인정하는 것이 타당하다. (3) 임의경매와 강제경매의 차이점이나 등기 공신력에 관한 법리가 이러한 해석에 방해된다고 할 수 없다. (4) 경매에 관한 제도 개선과 사회적 여건의 변화가 상당히 이루어진 현재의 시점에서 소멸된 담보권에 기초한 임의경매의 효력을 어떻게 볼 것인가라는 관점에서 판단하는 것이 바람직하다. 후발적 부실등기에 기초하여 경매절차가 진행된 경우 그에 따른 법률관계를 어떻게 정리할 것인가가 문제 되고, 법원은 경매절차를 신뢰하고 매각대금을 다 낸 매수인, 그리고 그를 신뢰하고 다시 부동산을 매수한 전득자에게 부동산 소유권을 취득하도록 할 것인가를 결정하여야 한다.

해설

다수의견은 담보권 소멸 시기가 경매개시결정 전인지 후인지에 따라 법률적 의미가 본질적으로 다르다고 보았다. 유효한 담보권에 기하여 개시결정이 이루어졌다면 처분권이 적법하게 국가에 주어진 것이지만, 신청 당시 담보권이 이미 소멸했다면 처분권한 없는 자가 국가에 처분권을 부여한 셈이어서 위법하다는 것이다. 개시결정 전 소멸한 담보권에도 공신력을 인정하면 소멸한 담보권 등기에 공신력을 주는 결과가 되어 등기제도와 조화되지 않는다고도 했다. 다섯 대법관의 별개의견은 제267조의 문언과 입법 취지상 개시 전 소멸한 경우에도 경매는 유효하고 매수인이 소유권을 취득한다고 보아야 한다고 했으나 채택되지 않았다.

경매 실무에 주는 의미

• 임의경매 물건은 신청 채권자의 근저당권이 실체를 갖고 있는지가 소유권 취득의 전제다. 피담보채무 변제를 둘러싼 다툼(개시결정 이의, 근저당권말소 소송)이 문건접수내역에 보이면 매각이 무효가 될 위험을 계산에 넣어야 한다.
• 오래 방치된 소액 근저당권, 개인 채권자의 근저당권으로 신청된 사건은 피담보채권이 이미 변제되었을 가능성을 살펴볼 이유가 있다.
• 개시결정 뒤 채무자가 변제하여 담보권이 소멸한 경우는 제267조로 보호된다. 무효가 되는 것은 개시결정 전에 소멸한 경우다.
• 강제경매는 집행권원에 기초하므로 이 판결의 쟁점이 생기지 않는다.

관련 조문·가이드

민사집행법 제264조·제265조·제267조 · 임의경매의 조문: 담보권 증명·개시결정 이의·대금완납의 효과 · 임의경매와 강제경매 차이 · 근저당권이란

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-09-06.