소멸한 근저당권에 기한 임의경매는 무효다 (대법원 2018다205209)

한 줄 결론

제267조는 경매가 시작된 뒤에 담보권이 없어진 경우에만 매수인을 지켜 준다. 시작할 때부터 없던 담보권으로 진행된 경매는 무효다.

사실관계

피담보채무가 소멸하여 실체가 없어진 근저당권이 등기부에 남아 있는 상태에서 그 근저당권에 기한 임의경매가 신청·개시되어 매각까지 이루어졌고, 그 매각의 효력을 둘러싸고 부당이득 반환이 다투어졌다.

쟁점

① 이미 소멸한 근저당권에 기하여 개시·매각된 임의경매의 효력. ② "매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 아니한다"는 제267조가 개시결정 전에 소멸한 담보권에도 적용되는가.

법원의 판단

민사집행법 제267조는 경매개시결정이 있은 뒤에 담보권이 소멸하였음에도 경매가 계속 진행되어 매각된 경우에만 적용된다고 보는 것이 대법원의 일관된 입장이다.

임의경매의 정당성은 실체적으로 유효한 담보권의 존재에 근거하므로, 담보권에 실체적 하자가 있다면 그에 기초한 경매는 원칙적으로 무효이다.

다수의견은 담보권 소멸 시기가 경매개시결정 전인지 후인지에 따라 법률적 의미가 본질적으로 다르다고 보았다. 유효한 담보권에 기하여 개시결정이 이루어졌다면 처분권이 적법하게 국가에 주어진 것이지만, 신청 당시 담보권이 이미 소멸했다면 처분권한 없는 자가 국가에 처분권을 부여한 셈이어서 위법하다는 것이다. 개시결정 전 소멸한 담보권에도 공신력을 인정하면 소멸한 담보권 등기에 공신력을 주는 결과가 되어 등기제도와 조화되지 않는다고도 했다. 다섯 대법관의 별개의견은 제267조의 문언과 입법 취지상 개시 전 소멸한 경우에도 경매는 유효하고 매수인이 소유권을 취득한다고 보아야 한다고 했으나 채택되지 않았다.

경매 실무에 주는 의미

• 임의경매 물건은 신청 채권자의 근저당권이 실체를 갖고 있는지가 소유권 취득의 전제다. 피담보채무 변제를 둘러싼 다툼(개시결정 이의, 근저당권말소 소송)이 문건접수내역에 보이면 매각이 무효가 될 위험을 계산에 넣어야 한다.
• 오래 방치된 소액 근저당권, 개인 채권자의 근저당권으로 신청된 사건은 피담보채권이 이미 변제되었을 가능성을 살펴볼 이유가 있다.
• 개시결정 뒤 채무자가 변제하여 담보권이 소멸한 경우는 제267조로 보호된다. 무효가 되는 것은 개시결정 전에 소멸한 경우다.
• 강제경매는 집행권원에 기초하므로 이 판결의 쟁점이 생기지 않는다.

관련 조문·가이드

민사집행법 제264조·제265조·제267조 · 임의경매의 조문: 담보권 증명·개시결정 이의·대금완납의 효과 · 임의경매와 강제경매 차이 · 근저당권이란

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-09-06.