대항력·우선변제권·최우선변제 — 세입자의 세 가지 권리와 경매

세 권리를 한 표로

안내서 본문에는 우선변제권 근거가 '주택임대차보호법 제3조 제2항'으로 적혀 있지만, 정확한 조문은 제3조의2 제2항입니다.

대항력 — '다음 날 0시'의 함정

「주택임대차보호법」 제3조 ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

근저당은 등기 접수 즉시 효력이 생깁니다. 그래서 임대인이 입주일 당일 대출을 받아 근저당을 설정하면, 같은 날 전입한 내 대항력보다 근저당이 앞섭니다. 안내서에도 이 수법('세입자 몰래 근저당') 사례가 있습니다. 대비책은 잔금일·입주일 체크에서 다룹니다.

우선변제권 — 확정일자는 계약서 쓴 날 받아도 된다

확정일자는 주민센터, 등기소, 인터넷등기소에서 받습니다. 주택 임대차 신고를 하면서 계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 우선변제권의 순위는 대항요건과 확정일자가 모두 갖춰진 시점으로 정해지므로, 확정일자를 미리 받아 두면 입주·전입 다음 날 바로 순위가 생깁니다.

배당을 받으려면 집이 경매에 넘어갔을 때 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 하고, 그때까지 대항요건(거주·전입)을 계속 유지해야 합니다. 도중에 이사하거나 주민등록을 옮기면 우선변제권을 잃습니다. 다만 임차권등기를 마쳤다면 이사해도 유지됩니다.

최우선변제 — 소액임차인의 범위(현행)

기준은 계약일이 아니라 등기부상 가장 앞선 담보물권(근저당 등)의 설정일입니다. 2023년 2월 21일 이후 설정된 담보물권 기준 현행 금액입니다(「주택임대차보호법 시행령」 제10조·제11조, 2026년 10월 확인).

• 최우선변제액 합계는 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다(법 제8조 ③, 시행령 제10조 ②·③). 소액임차인이 많은 다가구에서는 나눠 받게 됩니다.
• 앞선 근저당 설정일이 옛날이면 옛날 기준표가 적용됩니다. 예를 들어 서울에서 가장 앞선 근저당이 2018년 10월이면 보증금 1억 1천만 원 이하, 최우선변제액 3,700만 원까지입니다.
• 임차권등기가 끝난 집에 그 뒤 들어온 세입자는 최우선변제를 받지 못합니다(법 제3조의3 ⑥).

경매에서 실제로 어떻게 되나

경매에 들어가면 낙찰대금에서 경매비용을 빼고, 대략 소액임차인 최우선변제(와 최우선 임금채권) → 당해세 → 확정일자 임차인·근저당 등은 날짜 순서로 배당합니다. 2023년 4월부터는 내 확정일자보다 법정기일이 늦은 그 집의 국세 당해세(상속세·증여세·종합부동산세)는 그 몫만큼 내 보증금이 먼저 받도록 바뀌었습니다(「국세기본법」 제35조 ⑦). 내 보증금이 얼마 돌아오는지는 결국 낙찰가와 내 앞에 선 금액의 싸움입니다. 경매 배당 순서는 경매 상식 — 권리분석의 배당 관련 글에서 더 자세히 볼 수 있습니다.

출처·근거: 국토교통부 「전세사기피해 예방을 위한 전세계약 제대로 알고 하기」(2025. 8. 5.)를 바탕으로 경매레이더가 정리했습니다. 법 조문과 금액은 2026년 10월 국가법령정보센터 현행 법령으로 다시 대조했고, 안내서와 다른 곳은 본문에 표시했습니다. 개별 사안은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.