잔금일·입주일 체크 — 등기부 다시 떼고, 같은 날 근저당을 막는다

잔금 전: 계약 후 바뀐 것이 없나

계약서를 쓰고 잔금까지 보통 몇 주가 걸립니다. 그사이 바뀐 것이 없는지 등기부를 새로 떼서 확인합니다.

• 갑구 — 소유자가 그대로인가. 바뀌었다면 새 소유자와 계약서를 다시 써야 합니다. 압류·가압류·가등기·강제경매개시결정이 새로 생기지 않았나.
• 을구 — 근저당·임차권·전세권이 새로 생기지 않았나.
• 대리인 — 잔금 자리에 대리인이 나왔다면 위임 서류를 다시 확인.
• 특약 이행 — 도배·장판·수리 등이 약속대로 됐나. 안 됐다면 이행을 요구하고, 그래도 안 되면 계약 파기를 주장해야 합니다.
• 입주 가능 여부 — 기존 세입자의 이사 준비, 관리비 정산.

잔금 당일: 한 자리에서, 소유자 계좌로

• 내 잔금으로 기존 세입자 보증금을 돌려주는 경우가 많습니다. 임대인·기존 세입자와 한 자리에서 마무리하는 것이 가장 바람직합니다.
• 선순위 채권 말소 특약이 있다면 은행·법무사가 동석해 상환·말소를 확인합니다.
• 계약서에 적힌 계좌, 예금주가 소유자 본인인지 확인하고 송금, 이체 내역 보관.

잔금 직후: 전입신고와 확정일자

• 전입신고는 이사한 날부터 14일 이내가 법정 기한이지만(「주민등록법」 제16조), 대항력을 생각하면 이사 당일 하는 것이 맞습니다. 주민센터 방문 또는 정부24.
• 확정일자를 아직 안 받았다면 전입신고와 함께 받습니다.
• 일정 금액을 넘는 임대차(보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과)는 계약일부터 30일 이내 임대차 신고 대상입니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2, 시행령 제4조의3). 신고할 때 계약서를 내면 확정일자가 자동 부여됩니다.

'세입자 몰래 근저당' 수법

대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기지만 근저당은 접수 즉시 효력이 납니다. 임대인이 입주일 당일 근저당을 설정하면 내 보증금은 그 근저당보다 뒤로 밀립니다. 안내서는 이렇게 대비하라고 합니다.

• 2023년 5월 이후 시중은행과 국토교통부가 확정일자 정보 연계를 시작해, 은행이 대출 전에 세입자 입주 예정 여부를 확인합니다. 그러니 확정일자를 빨리 받아 두는 것이 중요합니다.
• 계약서를 쓴 당일 확정일자를 받아 두는 것도 좋은 방법입니다.
• 특약에 담보권 설정 금지를 넣었다면, 전입 후 일주일쯤 지나 등기부를 다시 떼서 새 권리가 없는지 확인합니다.

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출처·근거: 국토교통부 「전세사기피해 예방을 위한 전세계약 제대로 알고 하기」(2025. 8. 5.)를 바탕으로 경매레이더가 정리했습니다. 법 조문과 금액은 2026년 10월 국가법령정보센터 현행 법령으로 다시 대조했고, 안내서와 다른 곳은 본문에 표시했습니다. 개별 사안은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.