순서로 보면
- 해지·반환 요구를 증거로 남긴다 — 문자·녹취·내용증명
- 임차권등기명령 — 이사해야 한다면 필수. 등기 기입 확인 후 퇴거 (갱신과 종료)
- 보증보험이 있다면 → 임차권등기명령 결정문을 받은 뒤 보증기관에 보증이행청구
- 보증보험이 없다면 → 지급명령 또는 보증금반환청구소송으로 집행권원 확보
- 판결·지급명령으로 강제경매 신청
- 경매가 열리면 배당요구종기일까지 배당요구
지급명령과 소송
- 지급명령 — 서류만으로 진행하는 간이 절차입니다. 법원이 지급명령을 내리고, 임대인이 송달받은 날부터 2주 안에 이의하지 않으면 확정됩니다. 이의하면 소송으로 넘어갑니다.
- 보증금반환청구소송 — 다툼이 있으면 소송으로 갑니다.
경매 신청
- 강제경매 — 전세권 설정 없이 확정일자만 있는 대부분의 세입자는 이 길입니다. 판결·확정된 지급명령 같은 집행권원으로 신청합니다. 이때 세입자는 집을 비워 주지 않고도 경매를 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2 ①). 다만 배당금을 실제로 받으려면 낙찰자에게 집을 넘겨야 합니다(같은 조 ③).
- 임의경매 — 전세권을 설정했다면 판결 없이 전세권에 기해 경매를 신청할 수 있습니다.
경매가 시작되면: 배당요구종기일
집이 (내가 신청했든 다른 채권자가 신청했든) 경매로 넘어가면 법원이 배당요구종기일을 정합니다. 확정일자 임차인과 소액임차인은 이날까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다. 해당 법원 경매계에 배당요구신청서를 내면 됩니다. 그때까지 대항요건(거주·전입)도 유지해야 합니다(임차권등기를 마쳤다면 예외).
경매레이더 경매 상식의 민사집행법·판례 글에서 배당요구, 배당표 이의, 대항력 있는 임차인의 미배당 잔액 같은 경매 단계의 쟁점을 더 볼 수 있습니다.
그 밖의 구제 창구
| 창구 | 내용 |
|---|---|
| HUG 전세피해지원센터 · 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse) | 전세피해 사실 확인, 법률상담, 주거·금융 지원, 소송 대리 법률구조, 상속재산관리인 선임 지원, 심리 지원 등 |
| 한국공인중개사협회 공제 | 중개사고로 손해가 생겼을 때. 판결문이나 합의서로 심사청구 → 60일 안에 지급 여부 결정, 확정 후 14일 안에 지급(안내서 기준). 불복하면 협회 상대 소송 |
| 시·도 전세사기피해 지원 부서 | 특별법상 전세사기피해자 결정 신청 (특별법 정리) |
계약 전에 이 집으로 직접 확인해 보기 — 공생 전셋집 진단서
주소와 보증금을 넣으면 등기부·건축물대장·실거래가·법원 경매 기록을 모아 한 장으로 돌려줍니다. 같은 등기 상태였던 집들의 경매 기록으로 매각까지 걸린 기간과 돌려받는 몫을 계산합니다. 판정을 내리지 않고 계산 과정을 보여 줍니다.
출처·근거: 국토교통부 「전세사기피해 예방을 위한 전세계약 제대로 알고 하기」(2025. 8. 5.)를 바탕으로 경매레이더가 정리했습니다. 법 조문과 금액은 2026년 10월 국가법령정보센터 현행 법령으로 다시 대조했고, 안내서와 다른 곳은 본문에 표시했습니다. 개별 사안은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.