개념 설명
제105조 제1항은 법원이 매각물건명세서에 ① 부동산의 표시, ② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, ③ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, ④ 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요를 적도록 합니다. 법원은 이 명세서와 현황조사보고서, 감정평가서 사본을 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치해 누구나 볼 수 있게 합니다(제2항).
경매에서 왜 중요한가
명세서는 법원이 공식적으로 "이 물건을 사면 이런 부담이 남는다"고 알려 주는 유일한 문서입니다. ③번 항목이 실무의 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 란이고, 여기에 선순위 전세권·가등기·가처분, 배당요구하지 않은 대항력 임차인이 적힙니다. ④번은 법정지상권 성립 여지를 뜻합니다. 비고란에는 유치권 신고, 위반건축물, 대지권 미등기, 농지 여부 같은 특이사항이 적힙니다. 명세서 작성에 중대한 흠이 있으면 매각불허가 사유가 되고(제121조 제5호), 명세서에 없던 중대한 부담이 낙찰 뒤 드러나면 매수인이 불허가를 신청하거나 매각허가결정 취소를 구할 수 있습니다(제127조).
주의할 점
- 명세서의 임차인 정보는 현황조사와 권리신고에 기초한 것이라 "미상", "알 수 없음"으로 적히기도 합니다. 이 경우 전입세대확인서로 직접 보완해야 합니다.
- 명세서는 정정될 수 있으므로 입찰 직전 최신본을 확인하십시오. 정정되면 매각기일이 다시 지정되기도 합니다.
- 명세서에 적혀 있는 부담은 알고 산 것으로 보아 나중에 다툴 수 없습니다.
- 명세서·현황조사서·감정평가서 세 문서를 함께 읽어야 합니다. 서로 어긋나는 부분이 위험 신호입니다.