최저매각가격과 감정평가, 유찰 시 저감 (제97조·제119조)

개념 설명

법원은 경매개시결정 뒤 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다(제97조 제1항). 첫 매각기일의 최저매각가격은 보통 감정평가액과 같습니다. 이 금액은 그 이하로는 팔지 않는다는 하한선이며, 최저매각가격에 미치지 못하는 입찰은 무효로 처리되어 개찰에서 제외됩니다.

경매에서 왜 중요한가

매각기일에 허가할 매수신고가 없으면(유찰) 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추어 새 매각기일을 정합니다(제119조). 법은 비율을 정하지 않았고, 각 법원이 재판 예규와 실무에 따라 종전 최저가의 20% 또는 30%를 내립니다. 서울 등 대부분 법원은 20%, 일부 법원은 30%입니다. 그래서 감정가 10억 원 물건은 1회 유찰 뒤 8억(또는 7억), 2회 뒤 6.4억(또는 4.9억)이 최저가가 됩니다. 입찰보증금도 이 최저가의 10%로 함께 내려갑니다. 유찰이 거듭되어 남을 가망이 없어지면 제102조에 따라 경매가 취소될 수 있습니다.

주의할 점

• 감정평가 시점은 경매개시 무렵이므로 매각기일에는 몇 달 지난 가격입니다. 시세와의 차이를 반드시 확인하십시오.
• 감정평가서에는 토지·건물 가격 배분, 제시외 건물 포함 여부, 대지권 평가 여부가 적혀 있어 명세서와 함께 봐야 합니다.
• 저감 비율은 매각공고에 적힌 최저매각가격으로 확인하고, 법원별 비율을 미리 알아 두면 다음 회차 가격을 예측할 수 있습니다.
• 이해관계인 전원 합의가 있으면 최저매각가격 아래로도 매각할 수 있습니다(제110조).