개념 설명
경매 절차에서 통지를 받고, 매각조건 변경에 합의하고, 매각허가에 이의를 제기하고, 결정에 항고할 수 있는 사람의 범위를 법은 이해관계인으로 한정합니다. 제90조가 정한 이해관계인은 ① 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당요구를 한 채권자, ② 채무자 및 소유자, ③ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(저당권자·전세권자·가압류채권자 등), ④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람(등기 없는 임차인·유치권자 등이 계약서 등으로 신고한 경우)입니다.
경매에서 왜 중요한가
이해관계인은 매각기일·매각결정기일을 통지받고(제104조), 매각물건명세서에 대해 이의를 제기하며, 매각허가 여부에 대해 진술하고(제120조) 이의를 신청하며(제121조), 허가·불허가 결정에 즉시항고할 수 있습니다(제129조). 반대로 이해관계인이 아니면 절차에 잘못이 있어도 다툴 자격이 없습니다. 최고가매수신고인은 매각허가결정에 대해서는 항고할 수 있지만(제129조 제2항), 그 전 단계에서는 이해관계인이 아닙니다. 그래서 낙찰 뒤에 발견한 문제를 다투려면 제121조의 사유에 해당해야 합니다.
주의할 점
- 임차인은 등기가 없으므로 권리신고를 해야 이해관계인이 됩니다. 신고를 안 하면 매각기일 통지도 받지 못합니다. 배당요구와 권리신고는 별개이지만 실무에서는 한 서면으로 같이 합니다.
- 경매개시결정 기입등기 뒤에 권리를 취득한 사람은 등기부에 있어도 이해관계인이 아닙니다.
- 이해관계인 전원이 합의하면 최저매각가격 이하 매각 등 매각조건을 바꿀 수 있습니다(제110조).
- 입찰 예정자는 사건기록 열람이 제한되므로, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 사본(매각기일 1주 전 비치)으로 확인합니다.