개념 설명
경매의 기본 원칙은 소멸주의입니다. 제91조 제2항은 부동산 위의 저당권은 매각으로 소멸한다고 하고, 제3항은 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 저당권·압류·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸한다고 정합니다. 뒤집어 말하면 그런 권리가 저당권 등보다 앞서 있어 대항할 수 있으면 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다(제4항). 다만 최선순위 전세권이라도 전세권자가 배당요구를 하면 소멸합니다(제4항 단서). 유치권은 순위와 무관하게 매수인이 유치권자에게 채권을 변제할 책임이 있습니다(제5항).
경매에서 왜 중요한가
실무에서 쓰는 말소기준권리는 이 조문을 적용하기 위한 도구입니다. 등기부에서 가장 앞선 저당권·(가)압류·담보가등기·경매개시결정을 찾으면, 그보다 뒤의 용익권·임차권·가처분은 소멸하고 앞의 것은 인수됩니다. 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인도 같은 논리로, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄으면 매수인에게 인수됩니다(주임법 제3조 제4항). 법원은 이렇게 인수되는 권리를 매각물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 적습니다(제105조).
주의할 점
- 가처분은 제91조에 명시되어 있지 않지만 판례상 같은 기준으로 선순위이면 인수, 후순위이면 말소됩니다.
- 법정지상권·분묘기지권은 등기 없이 성립하므로 순위와 무관하게 인수될 수 있습니다.
- 유치권은 매각으로 소멸하지 않으므로 신고된 유치권의 성립 여부와 금액이 곧 인수 부담입니다.
- 이해관계인 전원 합의로 인수주의를 택할 수도 있으나(제91조 제1항) 실무에서는 드뭅니다.