개념 설명
매각결정기일에 이해관계인은 매각허가에 대해 이의를 신청할 수 있는데, 그 사유는 제121조에 열거된 것에 한정됩니다. ① 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속할 수 없을 때, ② 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때, ③ 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 했을 때, ④ 최고가매수신고인·그 대리인·내세워진 사람이 다른 사람의 매수신청을 방해하거나 담합했을 때, ⑤ 최저매각가격 결정, 일괄매각 결정 또는 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있을 때, ⑥ 천재지변 등 매수인이 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손되거나 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차 진행 중에 밝혀졌을 때, ⑦ 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있을 때입니다(제121조 각 호). 법원은 이의가 없더라도 이 사유가 있으면 직권으로 매각을 허가하지 않습니다(제123조).
경매에서 왜 중요한가
낙찰자가 "빠져나올 수 있는 문" 이 여기에 있습니다. ⑤·⑥·⑦은 매수인이 주장할 수 있는 사유로, 명세서에 없던 선순위 임차인, 감정평가의 중대한 오류, 낙찰 뒤 밝혀진 화재·붕괴 등이 해당합니다. 반면 ②는 매수인에게 불리한 사유로, 농지의 농취증 미제출, 종전 재매각 사건의 미납 매수인, 채무자 본인의 입찰 등이 여기에 걸립니다. 이때는 불허가와 함께 보증을 돌려받지 못할 수 있습니다.
주의할 점
- 단순히 시세 판단을 잘못했거나 입찰가를 잘못 쓴 것은 이의 사유가 아닙니다.
- 이의는 매각결정기일에 하거나 그 전에 서면으로 내야 하며, 결정 뒤에는 즉시항고(7일)로 다툽니다.
- ⑥의 권리 변동은 "경매절차 진행 중 밝혀진" 것이어야 하며, 명세서에 이미 적혀 있던 사항은 해당하지 않습니다.
- 불허가되면 새 매각기일을 정하고, 매수인 사유가 아닌 한 보증은 반환됩니다.