개념 설명
일반 매매에서는 등기를 해야 소유권이 넘어오지만, 경매는 다릅니다. 제135조는 "매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다"고 정합니다. 민법 제187조가 말하는 법률 규정에 의한 물권변동이어서 등기 없이도 소유권이 이전됩니다. 대금을 낸 순간 매수인은 소유자이고, 그때부터 임대료 수취권과 인도청구권을 가집니다.
경매에서 왜 중요한가
매수인이 대금을 다 내면 법원사무관등은 매수인의 신청(실무상 촉탁 서류 제출)을 받아 등기소에 ① 매수인 앞으로의 소유권이전등기, ② 매수인이 인수하지 않은 부동산 위의 부담(저당권·가압류·후순위 용익권 등)의 말소등기, ③ 경매개시결정등기의 말소를 촉탁합니다(제144조 제1항). 등기 비용(취득세·등록면허세·국민주택채권·촉탁 수수료)은 매수인이 부담합니다(제144조 제2항). 그래서 잔금 직후 취득세를 신고·납부하고 영수증과 말소할 등기 목록, 주민등록등본을 첨부해 촉탁 신청서를 냅니다. 등기가 마쳐지기까지 1~2주 걸리며, 그 사이에도 매수인은 이미 소유자이므로 인도명령 신청이 가능합니다.
주의할 점
- 말소 촉탁 대상에 빠진 등기가 있으면 나중에 따로 말소소송을 해야 하므로, 촉탁 신청서의 말소 목록을 등기부와 대조하십시오.
- 인수한 권리(선순위 전세권 등)는 말소되지 않고 그대로 남습니다.
- 대금 납부 전에는 소유자가 아니므로 점유자에게 인도를 요구하거나 임대료를 받을 권리가 없습니다.
- 경락잔금대출을 받으면 은행이 촉탁과 동시에 근저당 설정을 진행하므로 법무사와 일정을 맞춰야 합니다.