개념 설명
여러 사람이 공유하는 부동산에서 한 사람의 지분만 경매되는 것이 지분경매입니다. 제139조는 이때 법원이 다른 공유자에게 경매개시결정을 통지하고(제1항), 최저매각가격은 부동산 전체 평가액에 지분 비율을 곱하는 방식으로 정하되 필요하면 지분만 따로 평가할 수 있다고 정합니다(제2항).
경매에서 왜 중요한가
다른 공유자에게는 우선매수권이 있습니다(제140조). 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자 지분을 우선매수하겠다고 신고할 수 있고, 그러면 법원은 최고가매수신고인이 있더라도 공유자에게 매각을 허가합니다(제1항·제2항). 여러 공유자가 신고하면 특별한 협의가 없는 한 지분 비율로 나누어 매수합니다(제3항). 우선매수가 되면 원래 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 봅니다(제4항). 신고 시점은 집행관이 매각기일 종결을 고지하기 전까지이며, 입찰자가 아무도 없을 때는 최저매각가격으로도 신고할 수 있습니다. 실무에서는 공유자가 먼저 우선매수 신고서를 내 두고 개찰 결과를 본 뒤 보증을 제공하는 방식이 허용되어, 일반 입찰자는 "열심히 써도 공유자에게 뺏긴다"는 구조가 됩니다.
주의할 점
- 우선매수권은 공유자에게만 있고, 채무자 본인이나 구분소유적 공유(위치가 특정된 공유)의 경우에는 인정되지 않습니다.
- 공유자가 우선매수 신고를 해 놓고 보증을 내지 않아 유찰시키는 것을 반복하면 법원이 이후 우선매수를 제한하는 특별매각조건을 붙이기도 합니다.
- 지분을 낙찰받으면 다른 공유자와 공유물 사용·수익·분할을 협의해야 하며, 협의가 안 되면 공유물분할청구 소송으로 갑니다.
- 일반 입찰자는 문건접수내역에서 공유자의 우선매수 신고 여부를 확인하고, 신고가 있으면 낙찰 가능성이 낮음을 감안하십시오.