개념 설명
제143조는 매각대금을 현금으로 내지 않아도 되는 두 가지 특별한 지급방법을 정합니다. 첫째, 채무인수입니다. 매수인이 매각조건에 따라 부동산 위의 부담(저당권 등)을 인수하면 그 채권액에 해당하는 대금은 낸 것으로 봅니다(제1항). 실무에서는 드뭅니다. 둘째, 상계입니다. 배당받을 채권자가 매수인이 된 경우, 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하면 배당받아야 할 금액을 제외한 나머지만 대금으로 낼 수 있습니다(제2항).
경매에서 왜 중요한가
상계는 근저당권자(은행, NPL 매입자)나 대항력 있는 임차인이 직접 낙찰받을 때 씁니다. 예를 들어 배당받을 채권이 3억 원인 근저당권자가 5억 원에 낙찰받으면 잔금은 2억 원(보증금 제외)만 내면 됩니다. 이 때문에 채권자는 자기 채권액까지는 사실상 부담 없이 입찰가를 올릴 수 있어 일반 입찰자보다 유리합니다. NPL 투자의 핵심 수단이기도 합니다. 다만 상계신고를 한 채권자의 배당액에 대해 다른 채권자가 배당이의를 하면, 이의가 있는 금액은 배당기일이 끝날 때까지 현금으로 내야 합니다(제3항). 내지 않으면 대금 미납으로 취급되어 재매각 사유가 됩니다.
주의할 점
- 상계신고는 매각결정기일까지입니다. 그 뒤에는 할 수 없으므로 낙찰 즉시 서면으로 신고하십시오.
- 배당받을 금액은 확정 배당액이 아니라 예상액이므로, 배당표에서 줄어들면 차액을 현금으로 내야 합니다.
- 임차인이 상계로 낙찰받을 때는 자신의 배당 순위와 최우선변제 여부를 먼저 계산해야 합니다.
- 일반 입찰자는 문건접수내역에서 상계신고 여부를 보고 채권자의 실질 자금력을 가늠하십시오.