개념 설명
제78조는 부동산 강제집행 방법을 강제경매와 강제관리 두 가지로 정하고, 채권자가 어느 하나를 고르거나 둘을 함께 쓸 수 있게 한다. 강제관리는 가압류 집행 때에도 할 수 있다(제4항).
강제관리는 부동산을 팔지 않는다. 대신 개시결정으로 채무자의 관리·수익 처분을 막고, 임차인 등 수익을 지급할 제3자에게 관리인에게 지급하라고 명한다(제164조 제1항). 이미 수확했거나 수확할 과실, 이행기가 되었거나 될 과실이 수익에 속하고(제2항), 제3자에게는 결정서가 송달되어야 효력이 생긴다(제3항).
관리인과 수익 처리
- 관리인은 법원이 임명하고 채권자는 추천할 수 있다. 관리인은 관리·수익을 위해 부동산을 점유할 수 있고 저항을 받으면 집행관의 원조를 구할 수 있으며, 제3자가 채무자에게 줄 수익을 추심할 권한이 있다(제166조).
- 법원은 관리인 보수 등을 정하고 지휘·감독하며 보증을 명하거나 해임할 수 있다(제167조).
- 관리인은 수익에서 조세·공과금을 빼고 관리비용을 변제한 뒤 나머지를 채권자에게 지급한다. 모두를 만족시킬 수 없으면 채권자 사이 배당협의에 따르고, 협의가 안 되면 법원이 배당표를 작성한다(제169조).
- 관리인은 매년 계산서를 내고 채권자·채무자는 1주 안에 이의할 수 있다(제170조). 채권자가 수익으로 전부 변제받으면 법원은 직권으로 강제관리를 취소하고, 확정되면 기입등기 말소를 촉탁한다(제171조).
경매에서 왜 중요한가
- 등기부 갑구에 "강제관리개시결정" 기입등기가 보이면, 그 부동산의 임대료가 관리인에게 가고 있다는 뜻이다. 임차인이 차임을 누구에게 내고 있는지 확인한다.
- 강제관리와 강제경매가 함께 진행될 수 있다(제78조 제3항). 경매로 매각되면 매수인이 소유권을 취득하므로, 그 뒤 수익 귀속 관계를 정리한다.
- 낙찰 뒤 인도 전까지 부동산 관리가 걱정되면, 매각허가 뒤 인도까지 관리인에게 관리하게 해 달라고 신청하는 별도 제도(제136조 제2항)도 있다. 강제관리와는 다른 제도다.
관련 조문·가이드
민사집행법 제78조·제136조·제163조~제171조 · 경매개시결정과 압류의 효력 · 등기부등본 보는 법