개념 설명
제274조는 "유치권 등에 의한 경매"를 정한다. 유치권에 의한 경매와 민법·상법 그 밖의 법률이 규정하는 경매가 여기에 속한다. 공유물분할 판결에 따라 대금분할을 위해 하는 경매가 대표적이다. 실무에서는 채권 회수가 아니라 환가 자체가 목적이라는 뜻에서 "형식적 경매"라고 부른다.
제1항은 이 경매를 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시하도록 한다. 그래서 매각 절차의 큰 틀은 임의경매와 같다.
다른 경매와 겹치면 (제2항·제3항)
같은 목적물에 강제경매나 담보권 실행 경매가 개시되면 유치권 등에 의한 경매는 정지되고, 채권자나 담보권자를 위해 그 절차를 계속 진행한다(제2항). 그 강제경매·담보권 실행 경매가 취소되면 유치권 등에 의한 경매를 계속 진행해야 한다(제3항).
소멸주의냐 인수주의냐
조문은 "담보권 실행 경매의 예에 따른다"고만 해서 부동산 위 부담이 소멸하는지가 다투어졌다. 대법원은 유치권에 의한 경매도 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 실시하고, 유치권자는 일반채권자와 같은 순위로 배당받으며, 다만 법원이 매각조건 변경결정으로 인수하게 할 수 있다고 보았다(2010마1059). 공유물분할 경매에서도 매수인이 상가 임대인 지위를 승계한다고 본 판례가 있다(2016다218874).
경매에서 왜 중요한가
- 사건 표시에 "유치권에 의한 경매"·"공유물분할" 같은 말이 보이면, 매각물건명세서와 공고에서 인수 조건(매각조건 변경)이 있는지 먼저 확인한다(제111조).
- 공유물분할 경매는 공유자 전원의 지분, 즉 부동산 전체가 한꺼번에 매각되는 구조라 지분 일부만 파는 지분경매와 다르다. 매각 대상이 전체인지 지분인지 사건 표시로 먼저 확인한다.
- 사건번호가 둘(유치권 등에 의한 경매 + 강제·임의경매)이면 어느 절차로 진행 중인지 확인한다.
관련 조문·가이드
민사집행법 제91조·제111조·제268조·제274조 · 민법 제322조 · 유치권에 의한 경매(2010마1059) · 지분경매와 공유물분할청구 · 유치권이란 무엇인가