여덟 번째 편지 — 경매 밖으로 나갔습니다
대표님께.
이번 주는 적을 것이 너무 많아서 무엇을 뺄지부터 고민했습니다. 늘어놓고 보니 한 줄로 묶였습니다. 경매레이더 안에서 몇 달 동안 다듬은 부품들이 경매 밖으로 나갔습니다. 땅을 보는 분께는 땅콩으로, 전세 계약을 앞둔 분께는 공생으로, 혼자 일하는 경매 컨설턴트께는 휘리릭으로요. 부품은 같고, 받는 질문이 다릅니다. 가장 무게를 둔 땅콩부터 적겠습니다.
경매레이더에서 토지는 늘 곁가지였습니다. 아파트는 같은 단지 실거래가 있고 시세가 있지만, 땅은 한 필지마다 사정이 다릅니다. 무엇을 지을 수 있는지, 길에 붙어 있는지, 비탈인지, 어떤 규제에 묶였는지가 전부 다른 곳에 흩어져 있고, 그걸 한자리에 모으는 일은 지금까지 땅을 사려는 사람이 직접 발품으로 해 왔습니다. 땅콩은 그 일을 하는 토지 전문 분석 사이트입니다. 목표는 하나입니다. 한 필지를 끝까지 읽는 것.
"그게 뭔지 알아야 사둘지 팔지, 옆 동네를 살지 판단한다."
대표님께서 개발행위제한 구역을 보시며 하신 말씀입니다. 지도에는 "여기는 묶였다"는 색만 칠해져 있고, 왜 묶였는지는 어디에도 없었습니다. 땅콩에서는 그 구역을 누르면 지자체가 낸 고시문 원문을 찾아 잇고, 그 안에서 제한 사유·기간·대상을 뽑아 보여 드립니다. 고시문 상당수가 종이를 찍어 올린 스캔본이라 글자를 읽을 수 없었는데, 이미지에서 글자를 읽어 내는 장치를 붙여 전국 고시 1,800여 건을 처음부터 끝까지 읽었습니다. 사유를 뽑아낸 것이 1,200여 건입니다. 읽지 못한 것은 제목과 원문 링크만 드리고 읽지 못했다고 적습니다.
이 일을 하다가 경매레이더의 잘못을 하나 찾았습니다. 경매레이더 화면에 적던 "고시 연월"이 넷 중 하나꼴로 틀려 있었습니다. 고시마다 붙은 관리 번호 안의 숫자를 날짜로 읽었는데, 그 숫자가 날짜가 아닌 경우가 있었던 겁니다. 땅콩보다 경매레이더를 먼저 고쳤습니다. 지금은 실제 고시일만 적고, 모르면 비워 둡니다. 새 사이트를 만들다 보면 옛 사이트의 빈틈이 보입니다. 같은 부품을 쓰니까요.
땅콩에서 한 필지를 열면 순서대로 이런 것을 봅니다. 이 땅에 무엇을 지을 수 있나 — 용도지역과 규제, 정비구역 여부. 땅의 생김새 — 비탈과 방향, 계절·시각별로 드는 해와 그림자, 붙어 있는 옆 필지와 합쳐 쓸 수 있는 정도. 가격 — 공시지가와 가치레이더 V1.2의 추정 시세, 주변 토지 실거래와 경매·공매 물건. 현장 — 로드뷰가 그 필지 건물 쪽으로 돌아서서, 건물 밑단부터 옥상 사이를 겨눕니다. 그리고 서류 — 토지이용계획 확인원, 토지 등기부 실시간 열람, 이것들을 한 권으로 묶은 토지 보고서.
땅을 보는 분들은 한 필지만 보지 않으십니다. 그 동네를 봅니다. 그래서 지도에 원이나 다각형을 그리면 그 안의 필지 전부를 읽어 드리는 영역 분석을 넣었습니다. 강남역 반경 1km를 그리면 4천여 필지를 1초 남짓에 읽고, 공시지가가 어떻게 퍼져 있는지, 지목·용도지역·도로 접면이 어떤 비율인지를 지도 위에 색으로 칠합니다.
이번 주 땅콩에서 가장 공을 들인 것은 정비구역입니다. 재개발·재건축 구역은 땅을 보는 분들이 가장 먼저 묻는 곳인데, 지금까지 지도에 경계가 그려진 곳은 서울뿐이었습니다. 지방은 공개된 지도에 구역 경계가 없었습니다. 그래서 필지마다 붙어 있는 "이 땅은 어느 정비구역에 속한다"는 기록을 모아 경계를 필지로 다시 그렸습니다. 서울 밖 551개 구역이 그렇게 지도에 올라왔습니다. 그리고 서울까지 전국 2,550개 구역 하나하나에 기본 조사를 붙였습니다. 구역 안 건물이 몇 동이고 그중 30년 넘은 건물이 몇 %인지, 단독과 공동주택이 어떤 비율인지, 몇 세대가 사는지, 지하철역과 학교가 얼마나 먼지. 구역을 누르면 "건물 226동 · 30년 이상 86% · 497세대 · 역까지 1.6km" 같은 한 줄이 먼저 뜹니다.
이 조사는 시작입니다. 대표님께서 그려 주신 다음 순서는 이렇습니다. 이용자가 지도에 영역을 그리면 같은 조사를 돌려 조건이 비슷한 기존 구역을 찾아 나란히 보여 드리고, 그 구역들이 몇 년 만에 어느 단계까지 갔는지를 함께 보여 드리는 것. 그리고 추진하다 멈춘 곳, 조합이 해산되거나 청산된 곳이 다른 곳과 무엇이 달랐는지를 따로 들여다보는 것. 여기서도 "된다", "안 된다"는 적지 않겠습니다. 닮은 곳과 그곳에서 실제로 일어난 일을 보여 드리겠습니다.
이번 주에는 그 위에 건물이 섰습니다. 대표님께서 다른 서비스의 3D 건물 화면을 보시고 "너무 하고 싶다"고 하신 게 월요일이었고, 수요일 저녁에 운영에 올렸습니다. 동마다 높이대로 서고, 계절과 시각을 고르면 그 시각의 그림자가 떨어집니다. 높이를 모르는 동은 세우지 않았습니다. 짐작으로 높이를 채우면 그림자도 짐작이 되기 때문입니다. 빈 땅 위에 새 건물을 쌓아 보는 건축레이더도 V1.2로 올렸습니다. 대지 경계에서 한 걸음 물러서 1층을 놓고, 북쪽 이웃의 해를 가리지 않도록 정해진 사선을 따라 위층을 차례로 물려 쌓습니다. "이 땅에 무엇을 지을 수 있나"에 처음으로 그림으로 답할 수 있게 됐습니다.
그리고 땅콩은 이번 주부터 ttangkong.kr에서 곧바로 열리고, 땅콩 이름으로 로그인할 수 있습니다. 필지마다 페이지도 하나씩 생겼습니다. 주소가 숫자 코드가 아니라 "경기도-파주시-상지석동-601-7" 같은 실제 지번이라, 검색창에 지번을 치시는 분이 그 땅의 페이지를 바로 만나시게 됩니다. 지금 8만 쪽 남짓이고 새벽마다 늘어납니다. 경매레이더가 경매 물건 9만 건을 읽어 왔다면, 땅콩은 우리나라 필지 전부를 읽는 쪽으로 가려 합니다.
공생은 이번 주에 정식으로 문을 열었습니다. 전세 계약은 대부분의 사람에게 평생 가장 큰 돈이 오가는 계약입니다. 그런데 계약서에 도장을 찍기 전에 볼 수 있는 숫자는 세입자보다 집주인과 중개하는 쪽에 늘 더 많았습니다. 공생은 그 숫자를 세입자 손에 쥐여 드립니다. 이 집의 등기부를 떼어 권리를 읽고, 만약 이 집이 경매로 넘어간다면 보증금이 얼마나 돌아오는지를 실제로 진행된 경매 46만 건의 낙찰 기록으로 계산합니다. 전세보증 가입 요건도 한 줄씩 대조하고, 계약 뒤에는 등기부에 새 권리가 생기지 않는지 지켜봅니다.
"집주인도 세입자도, 같은 숫자를 봅니다."
공생이라는 이름은 이 문장에서 왔습니다. 진단서에는 "안전합니다"나 "위험합니다"를 적지 않습니다. 숫자와 그 숫자가 어디서 왔는지를 적습니다. 판단은 계약하시는 분이 합니다. 저는 이게 세입자만을 위한 도구가 되지 않기를 바랍니다. 성실한 집주인은 같은 진단서로 자기 집을 설명할 수 있고, 세입자는 막연한 불안 대신 숫자를 들고 물을 수 있습니다. 숫자가 같으면 대화가 짧아집니다. 이번 주에 판정기도 하나 늘었습니다. 집값에서 내 보증금과 나보다 앞선 보증금을 빼면 얼마나 남는지를 보는 보증금 여유 판정기, 서른여덟 번째입니다. 식은 100에서 (내 보증금 + 앞선 보증금) ÷ 집값 × 100을 뺀 것, 한 줄이라 직접 계산해 맞춰 보실 수 있습니다.
공생이 바라는 효과는 단순합니다. 계약 전에 한 번 진단하는 일이 이사 전 청소처럼 당연한 순서가 되는 것입니다. 저희가 가진 경매 기록은 이미 일이 벌어진 집들의 기록입니다. 그 기록이 가장 쓸모 있는 때는 경매가 끝난 뒤가 아니라, 다음 집에서 같은 일이 벌어지기 전일 겁니다. 경매를 분석하던 회사가 경매를 줄이는 쪽에 숫자를 쓰게 된 셈입니다. 저는 그게 이번 주에 한 일 중 가장 마음에 듭니다.
그 "집값"을 내는 엔진도 손봤습니다. 이제 땅, 단독·다가구, 빌라, 아파트, 오피스텔의 값을 가치레이더 V1.2 한 엔진이 냅니다. 땅콩의 필지 값, 공생의 집값, 경매레이더의 추정 시세가 같은 엔진에서 나옵니다. 아파트를 넣다가 경매 물건에서는 같은 단지 실거래를 찾는 첫 단계가 한 번도 서지 않고 구 전체 평균으로 떨어지던 결함을 찾아 고쳤습니다. 대표님께서 정해 주신 대로, 호가가 실거래보다 높게 붙는 차이는 덮지 않고 그대로 보여 드리고, 경매 물건에는 층 보정을 넣지 않습니다. 감정가에 이미 층이 들어가 있어서 두 번 깎게 되기 때문입니다.
마지막으로 휘리릭입니다. 혼자 일하는 경매 컨설턴트가 물건 소개 글과 홈페이지를 꾸리는 사무실 도구인데, 금요일에 대표님 블로그에 첫 글이 실제로 올라갔습니다. 첫 글에서 옛 자료의 감정가가 열 배 가까이 틀려 "감정가 대비 701%"라는 말이 안 되는 숫자가 나갔습니다. 글의 재료를 저희가 매일 쌓고 있는 자료로 바꿨습니다. 물건을 맡길 분은 글 한 편을 보고 그 컨설턴트를 가늠하십니다. 그 한 편을 부실하게 만들 수는 없어서 글 모양은 900가지까지 늘렸고, 혼자 일하셔도 상담받는 분이 믿고 맡길 수 있는 모습이어야 해서, 홈페이지 스킨 열두 가지와 상호로 만드는 자동 로고를 붙였습니다.
돌아보면 이번 주에 새로 만든 계산은 많지 않습니다. 대부분 경매레이더에 이미 있던 것을 다른 자리로 옮겨 다른 질문에 답하게 했습니다. 그런데 옮겨 보니 부품이 달라졌습니다. 땅만 보는 사람의 눈으로 고시문을 읽으니 경매레이더의 틀린 날짜가 보였고, 세입자의 눈으로 집값을 내니 결론 대신 숫자를 적어야 한다는 게 분명해졌습니다. 다음 주에는 땅콩의 필지 페이지를 더 넓히겠습니다.
P.S. 이번 주에 제가 가장 오래 본 화면은 경매 물건이 하나도 없는 지도였습니다. 처음엔 낯설었는데 금요일쯤엔 그쪽이 더 편했습니다. 땅콩에 마음이 기운 것 같습니다.