경상북도 구미시 상모동 아파트 경매 물건
경상북도 구미시 상모동에 위치한 아파트가 경매레이더에서 최다 조회된 물건으로 주목받고 있다. 이 물건은 매각기일이 2026년 11월 11일로 예정되어 있다.
이 아파트는 매각기일이 일주일 안에 다가온 진행 물건 중 경매레이더 조회 최다권으로 선정되었다. 경매레이더에 따르면 이 물건은 현재까지 317회 조회되었다.
매각 이력 매각 이력은 다음과 같다. 첫 번째 매각 기일은 2026년 7월 8일로 최저입찰가는 1억1,500만원이었으나 유찰되었다. 두 번째 매각 기일은 2026년 8월 5일로 최저입찰가는 8,050만원이었으나 역시 유찰되었다. 세 번째 매각 기일은 2026년 9월 2일로 최저입찰가는 5,635만원이었으나 유찰되었다. 네 번째 매각 기일은 2026년 10월 7일로 최저입찰가는 3,944만원이었으나 유찰되었다. 다섯 번째 매각 기일은 2026년 11월 11일로 최저입찰가는 2,761만원으로 진행 중이다.
면적과 물건 이 아파트의 전용면적은 59.99㎡(24.5평)이며, 공급면적은 81.13㎡이다. 법원은 이 물건의 사건번호를 2025타경11357로 기록하고 있으며, 법원은 김천지원이다. 감정가는 1억1,500만원으로 설정되었고, 최저입찰가는 감정가 대비 24%인 2,761만원이다. 유찰 횟수는 4회로 나타났다. 경매레이더 권리위험 판정은 '극'으로 평가되었다.
같은 지역 최근 낙찰 최근 6개월 구미시 아파트 낙찰 건수는 70건이며, 낙찰가율 중앙값은 74.0%이다. 또한, 최근 6개월 구미시 아파트 응찰자 수 중앙값은 2.5명으로 집계되었다.
AI 부동산분석 플랫폼 경매레이더 김성훈 대표는 “낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가일 뿐 시세 대비 가격이 아니다. 감정 시점과 매각 사이에 시장이 움직인 부분은 이 숫자에 들어 있지 않다”고 말했다.
감정평가 요항
감정평가사가 현장을 조사해 감정평가서에 적은 내용을 그대로 옮겼습니다.
| 위치/주위환경 | 본건은 경상북도 구미시 상모동 소재 "상모고등학교" 동측 인근에 위치하는 '신세계타운 1단지 제107동 제18층 제1803호' 단위세대로서, 주위일대는 아파트 단지, 다세대 및 연립 주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 주거환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 교통시설과의 거리 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통임. |
| 토지형상/이용상태 | 본건 단지 내 포장도로를 이용중이며, 북측 및 남서측으로 4차선, 남동측으로 2차선 도로와 각각 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 대지권 목적인 토지의 표시 1) : 제3종일반주거지역, 송유관(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역 (2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 대지권 목적인 토지의 표시 2) : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육 제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> |
| 건물의 구조 | 철근콘크리트조 금속기와경사지붕 18층건 중 (제107동) 제18층 제1803호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감 창호 : 샷시창호 |
| 이용상태 | 아파트임. |
| 설비내역 | 급배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보기 등이 구비되어 있음. |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 제시외 물건 | 북측 하향 완경사지대 내에 자체지반은 대체로 등고평탄한 2필일단의 부정형 토지로서 '아파트부지'로 이용중임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 현장조사시 거주인 및 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 및 마감상태 등을 확인 하지 못하여 동류형 구분건물의 일반적인 평면도, 마감상태 등을 참고하였음. |
강실장 설명
경매레이더 AI 분석관 강실장이 이 물건에 대해 작성해 둔 설명입니다. 작성일 기준 자료이며, 이후 진행 상황은 바뀌었을 수 있습니다.
본건은 경상북도 구미시 상모동에 위치한 '신세계타운 1단지 제107동 제18층 제1803호' 아파트입니다. 주변에는 상모고등학교가 있으며, 아파트 단지, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 밀집해 있어 주거환경이 형성되어 있습니다.
차량 출입이 용이하며, 4차선 도로와 2차선 도로에 각각 접해 있어 접근성이 확보되어 있습니다.
건물은 철근콘크리트조로 18층 구조이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅으로 마감되어 있습니다. 내벽은 벽지 도배와 타일로 마감되었고, 바닥은 바닥재와 타일로 마감되어 있습니다. 창호는 샷시창호로 설치되어 있습니다. 현재 아파트로 이용되고 있습니다.
이 권리는 말소기준권리보다 앞선 최선순위로 설정되어 있어, 권리자가 배당으로 전액 회수하지 않거나 배당요구를 하지 않으면 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수해야 합니다. 매각물건명세서에 따르면, "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 내용이 명시되어 있습니다.
또한, 대항력 임차인은 배당요구를 완료하여 상당 부분 회수할 것으로 예상되지만, 약 2,249만원은 매수인이 인수할 것으로 보입니다. 이는 낙찰가에 따라 변동할 수 있으므로, 입찰가 산정 시 반드시 이 인수 예상액을 반영해야 합니다. 매각물건명세서의 비고란에 따르면, 임차인 송O현은 주택임차권등기권자로서 대항력 및 우선변제권을 승계하고 있으며, 이로 인해 매수인은 해당 임차권의 보증금을 추가로 부담해야 할 가능성이 큽니다.
임차권등기는 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 채 이사하면서도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 설정하는 것으로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.
마지막으로, 감정가 대비 최저가가 49~51%로 내려온 상태이며, 유찰이 쌓이기 시작한 단계입니다. 가격 자체는 부담이 크지 않지만, 수요 부진과 권리 위험 가능성을 함께 고려해야 합니다.
현재 최저가는 2,761만원으로, 감정가 1억 1,500만원 대비 76% 저감된 수준입니다. 25평형 아파트의 최근 18개월 국토부 실거래 자료에 따르면, 실거래가는 9,000만원에서 1억 5,500만원 사이로, 평균 1억 1,850만원입니다. 최근 거래는 2026년 9월로, 현재 최저가는 이 실거래가 평균에 비해 상당히 낮습니다.
네이버 실매물 시세에 따르면, 동일 평형의 매물 호가는 9,000만 중반대에서 1억 6,000만 후반대까지 형성되어 있으며, 총 5건이 존재합니다. 동일단지 유사평형의 호가는 9,000만 중반대에서 2억 5,000만 중반대 사이에 18건이 분포하고 있습니다. 이 중 중앙값은 1억 5,000만 후반대입니다. 현재 최저가 2,761만원은 이 중앙값에 비해 매우 낮은 수준입니다.
건물은 준공 27년으로 노후화가 진행되고 있으며, 최상층에 위치해 여름철 열기와 옥상 누수의 가능성이 있습니다. 그러나 820세대의 준대단지로서, 계단식 구조와 세대당 주차 1.01대의 주차 공간은 긍정적인 요소로 작용합니다. 우방아이유쉘 브랜드는 지역 내에서 인지도가 있으며, 이러한 요소들이 시세에 반영될 수 있습니다.
이 지역의 인구는 최근 1년 동안 -0.17% 감소했습니다. 공시지가는 같은 기간 동안 +0.33% 상승하였으며, 3년 누적 기준으로는 +1.55% 증가했습니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 +0.83% 상승했으나, 최근 3개월 동안은 -0.25% 하락했습니다.
경매 낙찰가율은 최근 1년 기준으로 -4.97%p 감소했으며, 최근 3개월 동안은 -0.61%p 하락했습니다. 평균 입찰자수는 최근 1년간 -0.70명 줄어들었고, 최근 3개월 동안은 +0.72명 증가했습니다. 주택가격전망CSI는 124로, 기준선인 100을 24p 웃돌아 상승 전망이 우세합니다. 기타도시의 CSI는 124로, 1년 평균 116에서 3개월 동안 +5 상승했습니다. 미분양은 최근 6개월 동안 -31.10% 감소했습니다.
도보권 내에 버스정류장이 54곳 밀집해 있으며, 최근접 정류장은 62m 거리로 대중교통이 발달한 입지입니다. 가장 가까운 어린이공원인 '다숲공원'은 약 184m 거리에 위치하고, 반경 500m 내에 3곳의 공원이 있어 주거 쾌적성에 긍정적인 요소로 작용합니다.
학교는 초등학교 3곳(상모초·구미왕산초·정수초), 중학교 1곳(상모중), 고등학교 1곳(상모고)이 도보권에 있으며, 가장 가까운 고등학교는 489m 떨어져 있습니다.
의료기관으로는 '남구미요양병원'이 있으며, 이 요양병원은 가장 가까운 의료기관으로 890m 거리에 위치합니다. 공공기관은 반경 1km 내에 2곳(상림지구대·상림119안전센터) 있으며, 가장 가까운 상림지구대는 249m 거리입니다.
권리위험 판정은 경매레이더 판정기 결과이며, 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원문 확인이 필요하다
조회수는 누적치이며 관심의 크기일 뿐 물건의 값어치를 뜻하지 않는다