서울 서초구 방배동 아파트 경매 물건 소개
서울특별시 서초구 방배동의 아파트가 경매 물건으로 소개되었다. 이 물건은 매각기일이 일주일 안에 다가온 진행 물건 중 경매레이더 조회 최다권으로 선정되었다.
매각기일은 2026년 11월 12일이다. 이 물건은 서울중앙지방법원에서 경매 진행 중이며, 사건번호는 2025타경103180이다.
감정가는 24억4,000만원으로 책정되었으며, 최저입찰가는 12억4,928만원이다. 감정가 대비 최저입찰가는 51%에 해당한다. 이 물건은 유찰 횟수가 3회로 나타났다.
매각 이력
매각 1회차 기일은 2026년 7월 23일로, 최저입찰가는 24억4,000만원이었으나 유찰되었다. 매각 2회차 기일은 2026년 8월 27일로, 최저입찰가는 19억5,200만원이었으나 역시 유찰되었다. 매각 3회차 기일은 2026년 10월 8일로, 최저입찰가는 15억6,160만원이었으나 유찰되었다. 현재 진행 중인 매각 4회차 기일은 2026년 11월 12일이며, 최저입찰가는 12억4,928만원이다.
면적과 물건
전용면적은 227.97㎡(76.4평)이며, 공급면적은 252.45㎡이다. 필지 면적은 844㎡(255.4평)로, 토지 지목은 대이다. 용도지역은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있다. 2026년 개별공시지는 1,077만원/㎡이며, 이는 전년 대비 +5.7% 상승하였다. 지형은 완경사이며, 도로 접면은 중로한면이다.
건축물대장 주용도는 공동주택이며, 구조는 철근콘크리트구조이다. 사용승인일은 1992년 9월 9일이며, 건물 연면적은 2,903.17㎡(동 전체 기준)이다. 지상 층수는 10층, 지하 층수는 1층이며, 세대수는 10세대이다.
같은 지역 최근 낙찰
최근 6개월 서초구 아파트 낙찰 건수는 12건이며, 낙찰가율 중앙값은 81.9%이다. 최근 6개월 서초구 아파트 응찰자 수 중앙값은 3명이다. 이 물건과 같은 방배동 아파트의 낙찰일 중 하나인 2026년 6월 10일에는 낙찰가율이 102.7%였고, 응찰자는 3명이었다. 또 다른 낙찰일인 2026년 9월 3일에는 낙찰가율이 82.9%였고, 응찰자 수는 3명이었다.
AI 부동산분석 플랫폼 경매레이더 김성훈 대표는 “낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가일 뿐 시세 대비 가격이 아니다. 감정 시점과 매각 사이에 시장이 움직인 부분은 이 숫자에 들어 있지 않다”고 말했다.
| 낙찰일 | 동 | 용도 | 낙찰가율 | 응찰자 |
|---|---|---|---|---|
| 2026년 9월 3일 | 방배동 | 아파트 | 82.9% | 3명 |
| 2026년 6월 10일 | 방배동 | 아파트 | 102.7% | 3명 |
감정평가 요항
감정평가사가 현장을 조사해 감정평가서에 적은 내용을 그대로 옮겼습니다.
| 위치/주위환경 | 본건 대상물건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 "방배역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아 파트, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지대임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교 통상황은 양호함. |
| 토지형상/이용상태 | 대상토지 남측, 서측의 약 30미터, 4미터 포장도로와 각각 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반 드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30 .), 건축선(도로경계선에서 3m후퇴)임. |
| 건물의 구조 | 철근콘크리트조 모임지붕 10층 내 10층 1001호로서, 외벽 : 모래뿜칠, 치장석 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 : 샷시창호임. |
| 이용상태 | 공동주택으로 이용중임. |
| 설비내역 | 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 소화전, 화재경보기, CCTV 등을 갖추고 있음. |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 제시외 물건 | 남서측 하향 완경사지에 위치하나 자체지반 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건 부지로 이용중임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 미상임. |
강실장 설명
경매레이더 AI 분석관 강실장이 이 물건에 대해 작성해 둔 설명입니다. 작성일 기준 자료이며, 이후 진행 상황은 바뀌었을 수 있습니다.
대상 물건은 서울특별시 서초구 방배동에 위치하며, 방배역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
건물은 철근콘크리트조로, 모임지붕 형태의 10층 건물입니다. 외벽은 모래뿜칠과 치장석으로 마감되어 있으며, 내벽은 벽지와 일부 타일로 마감되어 있습니다. 창호는 샷시창호입니다. 현재 공동주택으로 사용되고 있습니다.
대상 토지는 남측과 서측에서 각각 약 30미터, 4미터 포장도로와 접하고 있습니다.
본 물건의 감정가는 24억 4,000만원이며, 현재 최저가는 12억 4,928만원으로 감정가 대비 약 49% 저감된 상태입니다. 이러한 가격 차이는 시장에서의 매력도를 높일 수 있는 요소로 작용할 수 있습니다.
최상층에 위치해 여름철 열기와 옥상 누수 문제, 엘리베이터 의존성이 존재할 수 있으며, 준공 34년이 지나 리모델링이나 재건축 논의가 있을 수 있습니다. 또한, 10세대 규모의 나홀로 단지로 인해 환금성과 관리 측면에서 불리할 수 있습니다.
이러한 요소들은 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있으며, 현재 최저가는 시장 시세에 비해 상당히 낮은 수준으로, 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.
이 지역의 인구는 최근 1년 동안 0.17% 증가했습니다. 공시지가는 최근 1년 기준으로 4.37% 상승했으며, 3년 누적 변동률은 9.38%입니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 3.98% 상승했으며, 최근 3개월 동안은 2.39% 증가했습니다.
경매 낙찰가율은 최근 1년 동안 8.97% 하락했으며, 최근 3개월 기준으로는 2.57%p 상승했습니다. 평균 입찰자수는 최근 1년 동안 1.53명 감소했으며, 최근 3개월에도 1.51명 줄어들었습니다. 주택가격전망CSI는 133으로, 기준선 100을 33p 초과하여 상승 전망이 우세합니다. 서울 지역의 CSI 또한 133으로, 1년 평균 123에서 3개월 동안 5p 상승했습니다. 미분양은 최근 6개월 동안 변동이 없었습니다.
전철역은 700m 내에 1곳, 1.2km 내에 3곳(방배역·사당역·내방역) 위치해 있어 역세권에 해당합니다. 버스정류장은 도보권(800m) 내에 77곳이 밀집해 있으며, 가장 가까운 정류장은 73m 거리에 있습니다.
가장 가까운 어린이공원인 '안산'은 약 104m 거리에 있으며, 반경 500m 내에 공원은 총 3곳이 있습니다. 교육기관으로는 초등학교 4곳(서울방현초·서울이수초·서울방배초 등), 중학교 2곳(이수중·동덕여자중), 고등학교 4곳(동덕여자고·상문고·서울웹툰애니메이션고 등)이 도보권 내에 있으며, 가장 가까운 중학교는 167m 거리에 있습니다.
의료기관은 병원 8곳, 요양병원 및 한방병원, 치과 6곳이 있으며, 가장 가까운 병원은 '대항병원'으로 554m 떨어져 있습니다. 공공기관은 반경 1km 내에 3곳(방배1동주민센터·방배2동주민센터·방배119안전센터) 있으며, 가장 가까운 주민센터는 490m 거리에 있습니다. 인근에는 봉안시설 1곳(대한불교조계종관음사)이 있으며, 약 1.9km 거리에 위치해 있습니다.
같은 지역 낙찰가율은 평균이 아니라 중앙값이다 — 지분 등 특수 물건이 섞이면 평균이 크게 흔들린다
권리위험 판정은 경매레이더 판정기 결과이며, 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원문 확인이 필요하다
조회수는 누적치이며 관심의 크기일 뿐 물건의 값어치를 뜻하지 않는다