세종 아파트 경매, 1년 새 입찰자 수가 절반 넘게 줄었습니다
세종은 아파트 매매가격이 뉴스에 가장 크게 반응하는 도시입니다. 한국부동산원 세종 아파트 매매가격지수는 2025년 2월 125.6에서 5월 136.1로 석 달 만에 8.4% 올랐습니다. 행정수도 이전 논의가 커지던 때입니다. 그 뒤로는 135 안팎에서 멈췄고, 2026년 4월에는 133.7로 조금 내려왔습니다.
이 기간 세종 아파트 경매를 분기별로 자세히 분석해 보았습니다. 세종은 한 달 아파트 낙찰이 10건 안팎이라 한 달 숫자는 흔들립니다. 그래서 석 달씩 묶었습니다.
2026년 2분기, 세종 아파트 경매의 입찰자 수는 한 분기 전의 4분의 1이었습니다.
2025년 1분기 응찰자가 두 배? — 사람은 그대로, 물건이 줄었습니다
2025년 1분기 세종 아파트 한 건에 들어온 응찰자는 평균 12.12명이었습니다. 한 분기 전(6.91명)의 두 배 가까이 됩니다. 매매가격이 뛰기 직전이라 “세종 아파트를 사려는 사람이 경매로 먼저 몰렸다”고 읽기 쉽습니다.
그런데 한 분기 동안 세종 아파트 경매에 입찰한 사람을 모두 더해 보면 거의 같습니다. 2024년 4분기 297명, 2025년 1분기 303명입니다.
달라진 것은 물건 수입니다. 경매에 나온 아파트가 56건에서 34건으로 줄었습니다. 비슷한 수의 사람이 더 적은 물건에 나눠 들어가니, 한 건에 몰리는 사람이 늘어난 것입니다. 낙찰된 물건으로 계산하면 297명이 43건에 나뉘어 한 건에 6.91명, 303명이 25건에 나뉘어 한 건에 12.12명입니다.
이때 세종 아파트 경매에 입찰하는 사람이 늘어난 것이라기보다는, 경매에 나온 아파트가 줄어 경쟁이 세졌다고 보는 게 맞을 듯합니다.
2026년 2분기, 입찰자 수가 4분의 1로 대폭 줄었습니다
매매가격이 오른 뒤 세종 아파트 경매는 한동안 뜨거웠습니다. 2025년 4분기 낙찰가율 중앙값은 93.3%, 2026년 1분기 매각률은 62.5%였습니다. 경매에 나온 아파트 다섯 채 중 세 채가 팔렸습니다.
그리고 2026년 2분기에 입찰자 수가 354명에서 82명으로 줄었습니다. 물건은 43건에서 39건으로 거의 그대로였습니다. 매각률은 31.3%로 절반이 됐습니다. 7~8월에는 한 달 평균 57명으로 조금 돌아왔지만, 1분기(한 달 118명)의 절반에 못 미칩니다.
다른 편과 같은 기준 기간으로 비교하면 세종의 변화가 가장 큽니다.
같은 기간 세종 아파트 경매의 입찰자 수는 402명에서 164명으로 59% 줄었습니다. 서울(38%)보다 많이 줄었고, 전국(9%)의 여섯 배가 넘습니다. 물건은 51건에서 44건으로 오히려 14% 줄었으니, 한 건당 응찰자가 9.35명에서 6.31명으로 줄어든 것은 입찰하는 사람이 빠졌기 때문입니다. 낙찰가율 중앙값도 92.5%에서 86.8%로 내려왔습니다.
세종은 2025년 10·15 대책의 규제지역이 아닙니다. 서울과 경기도 규제지역에서 본 “대출 문턱에 막힌 투자자”로는 이 감소를 설명하기 어렵습니다. 같은 시기 세종 아파트 매매가격지수는 2026년 1월 136.5에서 4월 133.7로 내려왔습니다.
LH가 적극적으로 매입에 나섰습니다
세종에는 아파트 통계에 섞이면 숫자를 크게 흔드는 물건이 하나 더 있습니다. 나성동·어진동·도담동 일대의 도시형 생활주택입니다. 감정가 1억원 안팎의 작은 집들로, 2024년 상반기에는 경매에 부쳐진 것이 18번이었는데 2026년 상반기에는 242번이 됐습니다.
이 집들은 다섯 번에 네 번꼴로 유찰됩니다. 그런데 팔릴 때는 거의 언제나 한 사람이 혼자 들어와 감정가의 90% 넘게 씁니다. 낙찰자 이름이 공개되기 시작한 2026년 3월부터 8월까지 보면, 세종의 도시형 생활주택 낙찰 55건 가운데 41건을 한국토지주택공사(LH)가 샀습니다. 모두 단독 응찰이었고 평균 낙찰가율은 94.0%였습니다. 같은 종류의 집을 개인이 산 13건은 평균 68.4%였습니다.
법원 기록에도 흔적이 있습니다. 이 일대 경매 물건 224건 가운데 116건의 기록에 임차권등기가 적혀 있습니다. 임차권등기는 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 하는 등기입니다. LH는 전세사기 피해자로 인정된 세입자가 사는 집을 경매로 사들여 그 세입자에게 다시 임대하는 제도를 운영하고 있습니다(전세사기피해자 지원 특별법). 다만 세종의 이 물건들이 그 제도로 매입된 것인지, 임차권등기가 된 집이 모두 전세사기 피해인지는 저희 자료로 확인하지 못했습니다.
이 물건들을 아파트 통계에 그대로 섞으면, 세종 아파트 경매의 한 건당 응찰자는 7.32명에서 3.33명으로 55% 줄어든 것으로 나옵니다. 실제로 일반 아파트에서 줄어든 폭은 33%입니다. 나머지는 혼자 응찰해 사는 시장이 커지면서 평균이 끌려 내려간 몫입니다.
가구 수에 비하면 세종의 경매 주택은 아직 전국 평균 아래입니다
2026년 1~8월 세종에서 처음 경매에 나온 주택은 219건입니다. 가구 1만 곳당 13.8건으로, 전국 평균(15.7건)보다 적고 인천(37.7건)의 3분의 1 수준입니다. 다만 2024년 같은 기간(110건, 가구 1만 곳당 6.9건)의 두 배가 됐습니다. 늘어난 몫은 대부분 도시형 생활주택(10건 → 65건)과 오피스텔(4건 → 31건)이고, 일반 아파트는 83건으로 그대로입니다.
집계 기준: 경매레이더, 세종 법원경매. 아파트 = 아파트·주상복합(주거), 도시형 생활주택 = 아파트(도시형 생활주택)로 따로 셌습니다. 낙찰가율은 감정가 대비 중앙값, 매각률 = 낙찰 ÷ (낙찰 + 유찰). 입찰자 수는 낙찰 물건의 응찰자 합계로, 같은 사람이 여러 물건에 입찰하면 여러 번 셉니다. 매매가격지수는 한국부동산원(2026년 4월까지). 가구 수는 통계청 SGIS 2024년(세종 15만 8,901가구). 낙찰자 이름은 공공기관만 적고 개인은 적지 않습니다. 경매레이더 집계(2026년 9월 25일 기준).