임차권등기 후 전입한 임차인, 대항력 있을까 — 대법원 2022다246610
요즘 경매 커뮤니티에서 자주 보이는 주장이 있습니다.
대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610, 246627 판결 이야기입니다. 판결이 마음에 안 드실 수는 있습니다. 그런데 입찰자인 우리에게 중요한 질문은 “판결이 옳으냐”가 아닙니다. “그래서 누가 손해를 보느냐”입니다.
오늘은 그 대차대조표를 한 칸씩 지워가 보겠습니다.
먼저, 그 집은 비어 있었습니다
이 논쟁에서 다들 건너뛰는 전제가 하나 있습니다. 점유입니다.
임차권등기라는 제도가 왜 있을까요? 보증금을 못 받은 임차인이 대항력과 우선변제권을 등기에 실어두고, 이사를 갈 수 있게 해주는 제도입니다. 즉 제2임차인의 대항력이 문제되는 국면은, 정의상 제1임차인이 이미 집을 비운 뒤입니다. 살고 있었다면 새 임차인이 집을 인도받을 수 없으니, 애초에 대항력이 성립할 여지가 없으니까요.
그럼 비워진 집의 점유는 누구에게 돌아갈까요? 소유자입니다. 임차인이 스스로 점유를 내놓는 순간 소유자의 점유로 돌아오고, 소유자는 다시 세를 놓을 수 있습니다. 2임차인은 그렇게 들어옵니다.
판결의 논리 구조만 보겠습니다
주택임대차보호법이 대항력에 요구하는 것은 두 가지뿐입니다. 인도(점유)와 전입. 선의도, 무과실도, “등기부를 확인했어야 한다”는 주의의무도 없습니다.
그리고 제3조의3 제6항은 임차권등기 이후의 임차인에게서 딱 하나 — 소액임차인 최우선변제 — 만 빼기로 정해 두었습니다. 하나만 뺐으니, 문언상 나머지는 남습니다. 대항력이 인정된 경로는 이것이 전부입니다.
대법원은 그 문언을 따랐습니다. 그러니 이 결론이 부당하게 느껴진다면, 과녁은 판결문이 아니라 법전이어야 합니다. 그 이야기는 글 끝에서 하겠습니다.
그럼 누가 손해를 볼까요 — 한 칸씩 지워봅시다
소유자? 세를 놓아 보증금을 받은 쪽입니다. 손해가 없으니 지웁니다.
제2임차인? 실제 보증금을 내고 실제 거주하는 사람입니다. 이 판례가 보호하는 당사자입니다. 지웁니다.
제1임차인 — 여기가 핵심입니다. “낙찰가가 깎여 배당을 못 받으니 손해”라고들 합니다. 이 말은 한 줄이면 깨집니다.
배당받지 못한 선순위 임차권등기는, 말소되지 않습니다.
말소되지 않으면 어떻게 될까요? 매수인에게 통째로 인수됩니다. 시세 2.2억 집이 1천만원에 낙찰됐다고 해봅시다. 제1임차인(보증금 2억)이 1.9억을 잃는 게 아닙니다. 배당 1천만원에 더해, 매수인에 대한 1.9억 반환청구권이 등기째 살아 있습니다. 안 주면 그 집을 다시 경매 칠 수 있고요. 집을 비워준 뒤로는 보증금에 지연이자도 물릴 수 있습니다. 배당, 인수, 이자 — 서류 위에서는 삼중으로 보전됩니다. 일단 지웁니다. 이 칸은 아래에서 다시 불러옵니다.
그러니 기억해 두시면 좋겠습니다. 배당은 회수 경로의 하나일 뿐입니다. 배당만 말하고 인수를 말하지 않는 글은 — 절반만 보여주는 글입니다. 그리고 그 절반은, 인수를 모르는 독자에게만 통합니다.
진짜 문제는, 여기서부터입니다
여기까지 지우고 나면 이렇게 물으실 겁니다. “그럼 이 판례로 손해 보는 사람이 정말 아무도 없습니까?”
있습니다. 조건이 붙습니다 — 두 임차인의 보증금 합이 집값을 넘는 물건입니다.
아까 그 2.2억 집에, 2임차인 보증금이 1억이라고 해봅시다. 매수인이 떠안을 총부담은 낙찰가와 무관하게 3억으로 고정되니, 아무도 입찰하지 않습니다. 유찰이 반복되는 동안 2임차인은 1억으로 그 집에 계속 삽니다. 낮은 보증금으로, 사실상 소유자에 버금가는 점유를 향유하는 셈이지요.
유찰이 반복되는 동안에도 저울은 기울어 있습니다. 2임차인의 사용이익은 매일 현실이 되는데, 1임차인의 지연이자는 무자력 임대인 앞으로 쌓이는 종이일 뿐이니까요.
이 매듭을 풀 수 있는 사람은 1임차인뿐입니다. 스스로 경매를 넣어, 본인이 낙찰받는 것. 그 순간 손해가 확정됩니다. 2억 채권을 내놓고 손에 쥐는 것은 집값에서 인수액을 뺀 1.2억 — 딱 초과분 8천만원의 손해입니다.
그러니 “1임차인이 손해 본다”는 주장은, 이 구간에서 참입니다. 2.2억짜리 집에 3억의 보증금 — 애초에 누군가 8천만원을 잃게 되어 있던 판이긴 합니다. 손실을 누가 부담하는지 — 판례는 아무 과실 없는 1임차인에게 돌렸습니다. 판례가 뒤집히면 손실은 2임차인에게 갑니다. 등기부에 박힌 경고를 보고도 들어온 사람과, 제도가 시키는 대로 등기까지 마치고 나간 사람 — 저울이 어느 쪽으로 기울어야 하는지, 저는 답이 어렵지 않다고 봅니다.
하나 더. 등기부에 “보증금 2억 미반환”이 공시된 집에 1억을 들고 들어오는 임차인 — 시세보다 아주 싸게 들어온 진성 임차인일 수도 있지만, 소유자와 짜고 점유를 깔아둔 가장임차인일 수도 있습니다. 가장임차인이라면 통정허위표시와 신의칙으로 개별 사안에서 벨 수 있습니다. 문제는, 진성 임차인이어도 위의 전가 구조는 그대로 남는다는 것입니다.
입찰자인 우리에게 남는 규칙은 한 줄 산수입니다. 보증금 합과 집값을 비교하라. 합이 집값 안이면 인수액을 빼고 계산하면 되는 물건이고, 넘으면 — 초보는 지나치는 물건입니다.
마지막 한 칸
여기까지는 입찰자의 셈법이었습니다. 그런데 셈을 마치고 나면, 시민으로서 남는 질문이 있습니다.
부동산의 가치를 넘어서는 2임차인의 보증금까지, 대항력으로 보호할 사회적 가치가 있을까요? 그 보호가 아무 과실 없는 1임차인의 손해로 전이된다면요?
우리 재판부는, 임차인이라면 무조건 보호해야 한다는 강박에 빠진 것은 아닐까요. 법원은 문언을 따랐다고 하겠지만, 그 문언의 비용을 누가 치르는지는 판결문 어디에도 없습니다. 그렇다면 나서야 하는 쪽은 입법입니다.
위에서 논증했듯, 집값이 감당하지 못하는 초과분은 낙찰자가 아니라 결국 1임차인에게 전가됩니다. 그리고 2임차인은 1임차인의 희생 위에서 이득을 얻습니다. 법전 위에서야 원인 있는 이득이라 하겠지만, 경제적 실질은 부당이득과 다르지 않습니다. 재판부와 입법부가 봐야 할 지점이 바로 이 구조입니다.
그래서 저는, 임차권등기가 공시된 집에 뒤늦게 들어온 임차인의 보호를 부동산이 감당할 수 있는 가치의 한도 안으로 묶는 — 딱 이 구간에 한정한 — 대체입법이 필요하다고 봅니다.
다음 편에서는 질문을 한 층 위로 올려보겠습니다. 애초에 경매는 누구를 위한 제도일까요? “임차인이 걱정된다”로 시작해서 “매수인이 손해다”로 끝나는 글들은, 대체 누구를 위한 글일까요.
본 칼럼의 법령·판례 기준일: 2026년 8월 현재. 대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610, 246627 판결 / 주택임대차보호법 제3조, 제3조의3, 제4조. 새 임차인의 대항력 유무는 일반 원칙(말소기준권리와의 선후 등)에 따라 물건별로 판단합니다.