재경매가 되면 대항요건은 마지막 경락기일까지 지켜야 한다 (대법원 2000다61466)

한 줄 결론

낙찰자가 잔금을 안 내 재경매가 되면, 임차인은 대금을 실제로 낸 낙찰자의 경락기일까지 그 집에 살면서 주민등록을 유지해야 한다. 첫 경락기일 뒤에 이사 가면 우선변제를 잃을 수 있다.

사실관계

두 임차인(보증금 1,800만 원·1,700만 원)은 근저당이 설정된 건물에 입주·전입한 소액임차인이었다. 1997. 3. 26. 첫 경락허가결정이 있었지만 대금이 납부되지 않아 다시 경매되었고, 1997. 10. 28. 경락기일의 경락인도 대금을 내지 않아 또 경매되었다. 대금은 1998. 7. 8. 경락기일 뒤에 완납되었다. 그 사이 두 임차인은 1997. 11.~12. 가족과 함께 주민등록을 옮기고 이사했다. 법원은 두 임차인에게 소액보증금으로 각 700만 원을 배당했고, 원심은 첫 경락기일 뒤에 이사했으니 문제없다고 보았다.

쟁점

재경매가 된 경우 대항요건이 유지되어야 하는 "경락기일"은 첫 경락기일인가, 마지막 경락기일인가.

법원의 판단

판시사항

1. 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하거나 경락허가결정 확정 후 최고가매수인의 경락대금 미납으로 재경매를 한 경우, 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건이 존속되어야 할 종기로서의 경락기일(=최종 경락기일)

판결요지

달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데, 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매를 한 경우에 있어서, ‘배당요구의 종기인 경락기일’이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다.

판결 이유(발췌)

원심은 이러한 사실관계에 기초하여, 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건이 존속되어야 할 종기(終期)로서의 경락기일은 제1차 경락기일을 의미하고 그 후에는 임차권자가 주택에서 퇴거하여도 이미 취득한 우선변제권을 잃지 않는다고 보아야 하는데, 피고 1과 망 소외 2가 각각 퇴거한 날이 제1차 경락기일인 1997. 3. 26. 이후인 이상 우선변제의 요건을 갖추었다고 할 것이므로 이 사건 배당은 정당하다고 판시하였다.

해설

대법원은 대항력과 우선변제권의 요건인 인도와 주민등록이 배당요구 종기인 경락기일까지 계속 존속해야 한다는 종래 법리를 전제로, 재경매·신경매에서는 대금을 실제로 납부한 경락인에 대한 마지막 경락기일이 기준이라고 했다. 이 사건 임차인들은 마지막 경락기일(1998. 7. 8.) 전에 이사했으므로, 첫 경락기일을 기준으로 한 원심은 파기되었다. 판결 당시 법은 구 민사소송법이었고, 현행 민사집행법은 배당요구 종기를 따로 정한다(제84조).

경매 실무에 주는 의미

• 재매각·재경매 사건에서 임차인이 배당을 받으려면, 대항요건을 언제까지 유지했어야 하는지를 다시 따진다. 첫 매각 뒤 이사했다면 배당에서 빠질 위험이 있다.
• 반대로 입찰자 입장에서는, 재매각 사건의 선순위 임차인이 그 사이 전출했는지 전입세대열람으로 다시 확인한다. 대항요건을 잃었다면 인수 판단이 달라질 수 있다.
• 현행 민사집행법은 배당요구 종기를 경매개시결정 뒤 법원이 따로 정하므로(제84조), 지금 사건에서는 그 종기와 대항요건 유지 시점을 함께 본다. 다만 재매각에서 종기가 다시 정해졌는지는 사건기록으로 확인한다.

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판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-10-02.