다가구가 구분등기되고 집합대장까지 있으면, 전입은 동·호수까지 맞아야 한다 (대법원 2001다80204)

한 줄 결론

다가구는 원래 지번만 맞으면 되지만, 등기와 집합건축물대장에 동·호수가 따로 있는 건물이라면 그 동·호수까지 맞게 전입해야 대항력이 생긴다.

사실관계

원고는 1996. 4. 16.경 등기부상 "○○빌라 △△△동 □□□호, 2층 단독주택"으로 표시된 주택을 보증금 1,800만 원에 임차했다. 원고의 주민등록은 그 전부터 "○○빌라-◇◇◇"로 되어 있어 등기부의 동·호수와 달랐다. 같은 대지에는 다세대 주택 동도 있었고, 이 주택에는 등기부와 같은 동·호수의 집합건축물대장이 작성되어 있었다. 경매에서 법원은 원고를 대항력 없는 임차인으로 보아 배당하지 않았고, 원심은 지번이 맞으니 유효하다고 보았다.

쟁점

등기부·집합건축물대장에 동·호수가 표시된 주택의 임차인이 지번만 맞고 동·호수가 다른 전입신고를 한 경우, 유효한 공시방법인가.

법원의 판단

판시사항

1. 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준
2. 다가구용 단독주택에 관하여 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었으나 집합건축물관리대장이 작성되지 않은 경우, 그 건물의 일부나 전부의 임차인이 전유부분의 표시 없이 지번만 기재하여 한 전입신고가 그 임대차의 유효한 공시방법인지 여부(적극)
3. 동일 지번 대지 위에 단독주택과 다세대 주택이 함께 건립되어 있고 등기부상으로 그 각 구분소유 부분에 대하여 그 동ㆍ호수가 달리 표시되어 있으며 단독주택에 대하여는 등기부와 같은 내용의 집합건축물관리대장까지 작성되어 있는 경우, 그 단독주택에 대한 임대차의 유효한 공시방법으로서의 전입신고 방법

판결요지

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.

[2] 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여 나중에 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구분건물로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 주민등록법시행령 제9조 제3항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로, 임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반사회 통념상 그 주민등록으로도 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는 경우에 해당된다 할 것이고, 따라서 임대차의 공시방법으로 유효하다.

[3] 하나의 대지 위에 단독주택과 다세대 주택이 함께 건립되어 있고, 등기부상으로 단독주택과 다세대 주택의 각 구분소유 부분에 대하여 지번은 동일하나 그 동ㆍ호수가 달리 표시되어 있으며, 나아가 위 단독주택에 대하여 위 등기부와 같은 지번과 동ㆍ호수로 표시된 집합건축물관리대장까지 작성된 경우라면, 위 단독주택의 임차인은 그 지번 외에 등기부와 집합건축물관리대장상의 동ㆍ호수까지 전입신고를 마쳐야만 그 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 할 것이다.

해설

대법원은 주민등록이 임대차를 공시하는지는 사회통념상 그 주민등록으로 해당 건물에 임차인이 주소를 가진 것으로 인식할 수 있는지에 따라 정해진다고 했다. 집합건축물대장이 없는 다가구라면 지번만으로 충분하지만, 같은 대지에 다세대가 함께 있고 동·호수가 등기부와 집합건축물대장에 달리 표시된 경우라면 그 동·호수까지 신고해야 한다. 원고의 전입은 동·호수가 달라 효력이 없다며 원심을 파기했다.

경매 실무에 주는 의미

• 다가구 물건은 건축물대장 종류부터 본다. 일반건축물대장(단독)이면 지번 전입으로 대항력이 생길 수 있고, 집합건축물대장이 있으면 동·호수 일치를 확인한다.
• 전입세대열람의 주소 표기와 등기부·대장의 동·호수를 글자 단위로 대조한다. 한 글자라도 다르면 대항력 판단이 갈릴 수 있다.
• 같은 지번에 여러 동이 있는 단지형 빌라는 특히 동 표시가 엇갈리기 쉽다.

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판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-10-02.