전유부분을 낙찰받으면 대지사용권도 함께 온다 — 토지 별도등기 근저당의 소멸 (대법원 2005다15048)

한 줄 결론

집합건물 전유부분을 경매로 사면 대지사용권도 따라온다. 토지등기부에 남은 별도등기 근저당도, 인수한다는 특별매각조건이 없었다면 그 지분 범위에서는 매각으로 소멸한다.

사실관계

신축 당시부터 모든 세대에 대지권등기를 마친 다세대주택이었지만, 토지등기부에는 대지권 성립 전부터 설정된 금융기관 근저당권이 별도등기로 남아 있었다. 일부 세대(지하층 102호·4층 402호)는 선행 경매에서 전유부분과 대지권이 함께 매각되었다. 4층 401호는 그 근저당권을 인수한다는 특별매각조건으로 매각되었다. 이후 그 근저당권이 실행되어 토지 공유지분이 경매되었고, 원고는 401호 대지권에 해당하는 공유지분을 낙찰받은 뒤 세대 소유자들에게 토지사용료를 청구했다.

쟁점

① 전유부분 경매의 매수인이 대지사용권도 취득하는가. ② 토지에만 설정된 별도등기 근저당권은 전유부분 매각으로 소멸하는가.

법원의 판단

판시사항

1. 구분건물의 전유부분에 대한 저당권 또는 압류에 기하여 진행된 경매절차에서 전유부분을 경락받은 자가 그 대지사용권도 함께 취득하는지 여부(원칙적 적극)
2. 집합건물의 전유부분과 함께 대지사용권인 토지공유지분이 일체로서 경락된 경우, 대지권 성립 전부터 토지만에 관하여 별도등기로 설정되어 있던 근저당권의 소멸 여부(원칙적 적극)
3. 구분건물에서 분리처분된 토지공유지분과 특정 전유부분 사이의 상호관련성을 인정하여, 특정 전유부분 소유자는 위 토지공유지분을 분리취득한 공유지분권자에게 그에 상응하는 임료 전부를 부당이득으로 반환해야 한다고 한 사례

판결요지

[1] 집합건물 구분소유자의 대지사용권은 전유부분과 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로, 구분건물의 전유부분에 대한 저당권 또는 경매개시결정과 압류의 효력은 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에까지 미치고, 그에 터잡아 진행된 경매절차에서 전유부분을 경락받은 자는 그 대지사용권도 함께 취득한다.

[2] 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제608조 제2항 및 현행 민사집행법 제91조 제2항에 의하면 매각부동산 위의 모든 저당권은 경락으로 인하여 소멸한다고 규정되어 있으므로, 집합건물의 전유부분과 함께 그 대지사용권인 토지공유지분이 일체로서 경락되고 그 대금이 완납되면, 설사 대지권 성립 전부터 토지만에 관하여 별도등기로 설정되어 있던 근저당권이라 할지라도 경매과정에서 이를 존속시켜 경락인이 인수하게 한다는 취지의 특별매각조건이 정하여져 있지 않았던 이상 위 토지공유지분에 대한 범위에서는 매각부동산 위의 저당권에 해당하여 소멸한다.

[3] 신축 당시부터 다세대주택의 각 세대 전부에 대하여 대지권등기를 하고 전유부분과 대지권이 같이 처분되어 옴으로써 각 전유부분과 해당 대지사용권(토지공유지분)이 상호대응관계를 유지하면서 일체불가분성을 갖고 있는 경우, 대지권의 성립 전에 대지에 관하여 별도등기로 설정되어 있던 근저당권이 실행됨에 따라 대지사용권(토지공유지분)이 전유부분으로부터 분리처분되었더라도, 경매개시결정부터 경락허가결정에 이르기까지 경매목적물인 토지지분이 특정 전유부분의 대지권에 해당하는 공유지분임이 충분히 공시되었다면, 이로써 대지권을 가지고 있는 구분건물 소유자들과 대지의 공유지분권자 사이에 공유물의 사용에 관한 합의의 일종으로서 구분건물에서 분리된 위 공유지분(위 경매목적물)을 분리되기 전의 전유부분을 위한 사용에 제공하여 상호관련성을 유지하기로 하는 묵시적 합의가 성립하였다고 보아야 한다. 따라서 위와 같이 대지사용권이 분리처분됨에 따라 대지권 없이 위 공유지분을 전유부분의 대지로 사용해 온 구분건물 소유자는 위 공유지분을 분리취득한 소유자에게 부당이득으로 위 공유지분에 상응하는 임료 상당액 전부를 지급해야 한다고 한 사례.

해설

그래서 선행 경매에서 전유부분과 대지권을 함께 낙찰받은 세대(102호·402호)의 대지 지분에 대해서는 근저당권이 이미 소멸했고, 그 근저당에 기한 토지 경매를 전제로 한 청구는 기각되었다. 반대로 근저당을 인수하는 조건으로 낙찰된 401호는 대지권 지분이 토지 경매로 분리되었고, 401호 소유자는 분리 취득한 지분권자에게 그 지분에 상응하는 임료 상당액 전부를 부당이득으로 반환해야 한다고 보았다(판결요지 [3]).

경매 실무에 주는 의미

• 대지권 표시가 없거나 미등기인 전유부분이라도 대지사용권이 있으면 원칙적으로 함께 취득한다. 분리처분 가능 규약 같은 특별한 사정이 있는지 확인한다.
• 토지 별도등기 근저당이 있으면 매각물건명세서에 인수 특별매각조건이 있는지가 핵심이다. 조건이 없으면 소멸하고, 조건이 있으면 401호처럼 나중에 대지 지분을 잃고 토지사용료를 물 수 있다.
• 특별매각조건은 매각허가결정에도 적힌다(민사집행법 제128조 제1항). 공고·명세서·허가결정에서 같은 조건을 확인한다.

관련 조문·가이드

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 · 민사집행법 제91조 제2항 · 토지별도등기 주의사항 · 대지권 미등기란 · 매각조건 변경과 특별매각조건

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-10-02.