개념 설명
매각조건은 경매로 부동산을 사고파는 조건이다. 법이 정한 대로 적용되는 것이 법정매각조건이고(예: 저당권 소멸 — 제91조 제2항), 개별 사건에서 법원이 따로 정한 것이 특별매각조건이다.
제110조 제1항은 최저매각가격 외의 매각조건을 법원이 이해관계인의 합의에 따라 바꿀 수 있다고 하고, 제2항은 그 합의를 배당요구의 종기까지 할 수 있다고 한다. 최저매각가격은 합의로 바꿀 수 없다.
제111조 제1항은 거래의 실상을 반영하거나 경매절차를 효율적으로 진행하기 위해 필요하면 법원이 배당요구의 종기까지 직권으로 매각조건을 바꾸거나 새로 설정할 수 있다고 한다. 이해관계인은 그 재판에 즉시항고를 할 수 있고(제2항), 법원은 집행관에게 필요한 조사를 하게 할 수 있다(제3항).
실무에서 보는 특별매각조건
- 매수신청 보증금: 기일입찰의 보증금은 최저매각가격의 10분의 1이 원칙이지만, 법원은 상당하다고 인정하면 달리 정할 수 있다(민사집행규칙 제63조). 대금을 내지 않아 다시 매각하는 사건에서 보증금을 높이는 예가 많다.
- 매수 자격 제한: 법령상 취득이 제한되는 부동산은 매수신청인을 일정 자격을 갖춘 사람으로 제한할 수 있다(규칙 제60조).
- 부담의 인수: 토지 별도등기 근저당을 매수인이 인수하도록 하는 조건이 대표적이다. 이런 조건이 없으면 그 근저당은 대지 지분 범위에서 소멸한다는 판례가 있다(2005다15048). 유치권에 의한 경매에서도 법원은 매각조건 변경결정으로 부담을 인수하게 할 수 있다(2010마1059).
경매에서 왜 중요한가
특별매각조건은 권리분석의 결론을 바꾼다. 원래라면 소멸할 권리가 인수로 바뀌면 그 금액만큼 입찰가를 낮춰야 한다. 보증금 비율이 다르면 입찰 당일 준비할 돈이 달라진다.
주의할 점
- 특별매각조건은 매각기일 공고(규칙 제56조)와 매각물건명세서에서 확인한다. 특별한 매각조건으로 매각한 때에는 매각허가결정에도 그 조건이 적힌다(제128조 제1항).
- 합의든 직권이든 배당요구의 종기까지만 바꿀 수 있다. 종기 뒤 기록을 볼 때는 그 시점에 확정된 조건을 기준으로 한다.
- 최저매각가격은 매각조건 변경의 대상이 아니다. 최저가가 바뀌는 것은 유찰에 따른 저감 등 다른 절차다.
관련 조문·가이드
민사집행법 제91조·제110조·제111조·제128조 · 민사집행규칙 제56조·제60조·제63조 · 재매각 사건은 입찰보증금이 다르다 · 토지별도등기 주의사항 · 매각으로 소멸하는 권리와 인수하는 권리