근저당 뒤·압류 전에 취득한 유치권은 매수인에게 대항한다 (대법원 2008다70763)

한 줄 결론

유치권이 근저당권보다 늦게 생겼어도, 경매개시결정등기(압류)보다 앞서면 매수인에게 대항한다.

사실관계

부동산에 근저당권이 설정된 뒤 공사 채권자가 점유를 이전받아 유치권을 취득했고, 그 뒤 그 근저당권에 기한 경매가 개시되었다. 유치권자가 유치권 확인을 구했다.

쟁점

근저당권 설정 뒤·경매 압류 효력 발생 전에 취득한 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는가.

법원의 판단

판시사항

1. 근저당권설정 후 경매로 인한 압류의 효력 발생 전에 취득한 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부(적극)

판결요지

부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

판결 이유(발췌)

증거를 종합하여, 이 사건 건물에 관하여 2002. 9. 27. 농업협동조합중앙회에 채권최고액 18억 2,000만 원의 근저당권이 설정된 사실, 소외 회사가 2003. 9. 2. 이 사건 건물의 소유권을 취득한 후 2004. 5.경까지 이 사건 건물을 찜질목욕탕으로 개조하는 공사를 시행한 사실, 원고들은 소외 회사로부터 위 공사의 일부를 도급받아 시행하였는데 소외 회사가 2004. 6. 9.경 부도가 나는 바람에 공사대금을 받지 못하자 그 무렵 이 사건 건물 중 이 사건 사무실 부분에 대한 유치권을 행사하기 시작한 사실, 그 후 농업협동조합중앙회가 이 사건 건물에 대하여 위 근저당권에 기한 임의경매신청을 하여 2004. 7. 15. 임의경매개시결정이 내려지고 같은 달 19. 임의경매개시결정 기입등기가 이루어졌으며 이 경매절차에서 피고가 2006. 1. 10. 이 사건 건물을 경락받아 소유권을 취득한 사실 등을 인정한 다음, 원고들이 이 사건 사무실 부분에 대하여 유치권을 가지고 있으므로 피고가 원고들의 유치권을 부정하고 있는 이상 그 확인의 이익이 있으며, 피고는 원고들의 점유를 방해하지 않을 의무가 있다고 판단하고, 나아가 원고들은 그 유치권 취득 이전부터 설정되어 있던 위 근저당권에 기한 경매절차의 매수인인 피고에게 대항할 수 없다는 취지의 피고의 주장을 배척하였는바, 위 법리와 기록에 비추어 보면 이러한 원심의 사실인정 및 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 유치권과 신의칙에 관한 법리오해, 담보권 설정에 관한 법리오해, 채증법칙 위배, 심리미진 등의 위법이 없다.

해설

대법원은 먼저 원칙을 확인했다. 매수인은 제91조 제5항에 따라 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있다. 다만 경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 생긴 뒤에 채무자가 점유를 넘겨 유치권을 취득하게 한 경우, 그 점유 이전은 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위로서 제92조 제1항·제83조 제4항의 처분금지효에 저촉되어 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 이 법리는 압류 전에 취득한 유치권에는 적용되지 않으며, 유치권이 근저당권보다 늦게 생겼다거나 그 근저당권에 기해 경매가 개시되었다는 사정으로 결론이 달라지지 않는다고 했다.

경매 실무에 주는 의미

• 유치권 분석의 기준선은 말소기준권리(근저당권)가 아니라 경매개시결정등기다. 근저당권보다 늦은 유치권이라는 이유로 소멸한다고 보면 안 된다.
• 따라서 유치권 신고가 있는 물건에서 확인할 것은 점유 개시 시점이 개시결정등기 전인지, 그리고 피담보채권(공사대금 등)이 실제로 존재하는지다.
• 근저당권자 입장에서는 대출 뒤 공사가 진행되는 물건의 담보가치가 유치권으로 잠식될 수 있다는 뜻이다. 입찰자는 공사 흔적이 있는 물건에서 이 위험을 계산해야 한다.
• 압류 뒤에 점유가 이전된 경우의 결론은 2005다22688 판결과 같다.

관련 조문·가이드

민사집행법 제83조 제4항·제91조 제5항·제92조 제1항 · 유치권 성립요건 · 허위 유치권 판별과 대응 · 압류 뒤에 점유나 소유권을 얻은 사람의 지위

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-09-06.