근저당 뒤·압류 전에 취득한 유치권은 매수인에게 대항한다 (대법원 2008다70763)

한 줄 결론

유치권이 근저당권보다 늦게 생겼어도, 경매개시결정등기(압류)보다 앞서면 매수인에게 대항한다.

사실관계

부동산에 근저당권이 설정된 뒤 공사 채권자가 점유를 이전받아 유치권을 취득했고, 그 뒤 그 근저당권에 기한 경매가 개시되었다. 유치권자가 유치권 확인을 구했다.

쟁점

근저당권 설정 뒤·경매 압류 효력 발생 전에 취득한 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는가.

법원의 판단

그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

대법원은 먼저 원칙을 확인했다. 매수인은 제91조 제5항에 따라 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있다. 다만 경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 생긴 뒤에 채무자가 점유를 넘겨 유치권을 취득하게 한 경우, 그 점유 이전은 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위로서 제92조 제1항·제83조 제4항의 처분금지효에 저촉되어 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 이 법리는 압류 전에 취득한 유치권에는 적용되지 않으며, 유치권이 근저당권보다 늦게 생겼다거나 그 근저당권에 기해 경매가 개시되었다는 사정으로 결론이 달라지지 않는다고 했다.

경매 실무에 주는 의미

• 유치권 분석의 기준선은 말소기준권리(근저당권)가 아니라 경매개시결정등기다. 근저당권보다 늦은 유치권이라는 이유로 소멸한다고 보면 안 된다.
• 따라서 유치권 신고가 있는 물건에서 확인할 것은 점유 개시 시점이 개시결정등기 전인지, 그리고 피담보채권(공사대금 등)이 실제로 존재하는지다.
• 근저당권자 입장에서는 대출 뒤 공사가 진행되는 물건의 담보가치가 유치권으로 잠식될 수 있다는 뜻이다. 입찰자는 공사 흔적이 있는 물건에서 이 위험을 계산해야 한다.
• 압류 뒤에 점유가 이전된 경우의 결론은 2005다22688 판결과 같다.

관련 조문·가이드

민사집행법 제83조 제4항·제91조 제5항·제92조 제1항 · 유치권 성립요건 · 허위 유치권 판별과 대응 · 압류 뒤에 점유나 소유권을 얻은 사람의 지위

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-09-06.