개념 설명
경매개시결정은 압류를 명하고(제83조 제1항), 압류의 효력은 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 개시결정등기가 된 때 생깁니다(제4항). 그런데 제2항은 "압류는 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 아니한다"고 정합니다. 채무자는 압류 뒤에도 살거나, 세를 놓거나, 공사를 시킬 수 있습니다. 문제는 그렇게 생긴 권리가 매수인에게 통하느냐입니다.
제92조 제1항은 제3자가 권리를 취득할 때 경매신청이나 압류가 있다는 것을 알았으면 압류에 대항하지 못한다고 정합니다. 개시결정등기가 되어 있으면 등기부를 본 사람은 알았다고 취급되므로, 사실상 개시결정등기 뒤에 취득한 권리는 매수인에게 대항하지 못한다는 결과가 됩니다. 제2항은 소유권을 취득한 제3자가 압류 사실을 몰랐더라도 경매절차를 계속 진행하도록 하여, 압류 뒤 소유권 이전이 경매를 막지 못하게 합니다.
경매에서 왜 중요한가
대법원은 이 조문들을 처분금지효로 읽습니다. 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결은 개시결정등기 뒤 채무자가 공사대금 채권자에게 점유를 넘겨 유치권을 취득하게 한 것은 "목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위"로서 제92조 제1항·제83조 제4항의 압류의 처분금지효에 저촉되어 매수인에게 대항할 수 없다고 했습니다. 반대로 압류 전에 취득한 유치권은 근저당권 설정 뒤에 생겼더라도 대항할 수 있다고 했습니다. 기준 시점은 근저당권이 아니라 압류입니다.
임차인도 같은 틀로 봅니다. 개시결정등기 뒤에 전입한 임차인은 말소기준권리보다 늦으므로 대항력을 매수인에게 주장하지 못하고 인도명령 대상이 됩니다. 소액임차인 최우선변제도 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따라 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에만 인정됩니다. 소유권을 넘겨받은 제3취득자의 등기는 매수인이 인수하지 않는 부담으로 대금 완납 뒤 말소 촉탁됩니다(제144조 제1항 제2호, 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결).
주의할 점
- 압류 시점은 개시결정등기일이 원칙이지만, 가압류가 본압류로 이행된 사건은 가압류 효력 발생 시점이 기준이 됩니다(위 2010다52140 판결).
- 체납처분압류(세무서·지자체 압류)는 민사집행의 압류와 다릅니다. 대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결은 체납처분압류가 있어도 경매개시결정등기 전에 취득한 유치권은 매수인에게 대항할 수 있다고 했습니다.
- 압류 뒤 임차인이라도 점유 자체는 사실로 남습니다. 인도명령은 되지만 명도 비용과 시간은 듭니다.
- 현황조사서의 조사 시점과 개시결정등기일을 함께 보면 "압류 전 점유"인지 "압류 후 점유"인지 가늠할 수 있습니다.
관련 조문·판례·가이드
민사집행법 제83조·제92조·제94조·제144조 · 근저당 뒤·압류 전에 취득한 유치권은 매수인에게 대항한다 (대법원 2008다70763) · 압류 뒤 넘겨받은 점유로는 유치권 대항 불가 (대법원 2005다22688) · 체납처분압류 뒤 유치권도 경매 매수인에게 대항한다 (대법원 2009다60336) · 경매개시결정과 압류의 효력