대지 저당 뒤 지은 건물을 일괄경매하면 — 임차인은 건물값에서만 우선한다 (대법원 2009다101275)

한 줄 결론

땅에 먼저 저당이 잡히고 나중에 지은 건물을 땅과 함께 경매하면, 임차인은 건물 몫에서만 우선변제를 받는다. 땅 몫은 땅 저당권자가 먼저 가져간다.

사실관계

대지에 저당권이 설정된 뒤 아파트 건물이 신축되었고, 피고는 그 건물에 2005. 3. 21. 근저당권설정청구권 가등기를 마쳤다. 대지와 건물이 일괄경매되었고, 원고들은 그 건물의 임차인들로 피고 가등기 전에 확정일자를 받았다. 원심은 원고들이 확정일자 임차인으로 피고보다 우선하고, 2005. 3. 21.을 기준으로 보증금 3,000만 원 이하 임차인 중 1,200만 원을 소액임차인으로 우선변제받을 수 있다고 보았다.

쟁점

대지 저당 뒤 신축된 건물을 대지와 일괄경매할 때 임차인의 우선변제 범위, 그리고 소액임차인 기준 시점.

법원의 판단

판시사항

1. 대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 신축건물의 ‘확정일자를 갖춘 임차인’과 ‘소액임차인’이 갖는 우선변제권의 범위 및 주택임대차보호법 시행령 부칙에 정한 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용할 경우 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준 시기

판결요지

[1] 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다.

판결 이유(발췌)

주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 참조). 그리고 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 할 것이다.

해설

대법원은 대지 저당권 설정 당시 건물이 없었다면, 공시가 불완전한 임차인에게 대지 환가대금에서 우선변제를 인정할 경우 대지 저당권자가 예측하지 못한 손해를 입으므로 대지 몫에서는 우선변제가 없다고 했다(99다25532 참조). 그러나 신축건물 환가대금에서는 확정일자 임차인이 건물의 후순위권리자보다 우선하고, 소액임차인 범위는 신축건물에 담보물권을 취득한 때를 기준으로 정한다고 하여 원심 판단을 유지했다. 이 판결은 임차권 양도·전대 시 대항력·우선변제권 승계, 임대주택 전대 제한 등 다른 판단도 담고 있는데, 여기서는 일괄경매 배당과 직결되는 [1]과 그 이유 부분만 옮겼다.

경매 실무에 주는 의미

• 토지 등기부에 건물 신축 전 저당권이 있는지 확인한다. 있었다면 그 저당권은 대지 몫에서 임차인보다 먼저 배당받는다.
• 일괄경매 물건의 예상배당표는 대지 몫과 건물 몫을 나눠 계산해야 한다. 각 재산의 대금액은 총대금액을 각 재산의 최저매각가격 비율에 따라 나눈 금액이다(민사집행법 제101조 제2항).
• 소액임차인 기준표는 신축건물에 담보물권이 처음 설정된 날을 기준으로 고른다. 대지 저당권 설정일을 쓰면 틀린다.

관련 가이드

소액임차인 기준 · 임차인 배당순위 · 일괄매각과 과잉매각 · 토지별도등기 주의사항

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-10-02.