개념 설명
한 사건에 물건이 여러 개일 때 따로 팔지 함께 팔지는 제98조가 정합니다. 제1항은 법원이 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하면 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각을 결정할 수 있다고 합니다. 제2항은 부동산이 아닌 다른 재산(금전채권 제외)도 함께 묶을 수 있게 하고, 제3항은 이 결정을 매각기일 전까지 하도록 합니다. 토지와 그 위 건물, 아파트와 딸린 주차장 지분, 공장 부지와 기계가 대표적인 예입니다.
제101조는 일괄매각의 뒤처리를 정합니다. 각 재산별로 배당 채권자가 다르거나 대금액을 특정해야 할 때, 법원은 각 재산의 최저매각가격 비율을 정하고 총 매각대금을 그 비율로 나눕니다(제2항). 제3항은 일부 재산의 매각대금만으로 모든 채권자를 만족시킬 수 있으면 나머지 재산의 매각을 허가하지 않되, 일괄매각 결정을 한 경우는 예외로 합니다.
제124조는 과잉매각 금지입니다. 제1항은 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 않도록 하고, 단서에서 일괄매각의 경우를 제외합니다. 제2항은 채무자가 매각할 부동산을 지정할 수 있게 합니다.
경매에서 왜 중요한가
토지와 건물이 따로 매각되면 법정지상권과 명도 문제가 생기지만, 일괄매각이면 낙찰자가 둘 다 취득하므로 그 위험이 사라집니다. 매각물건명세서 상단의 "일괄매각" 표시가 권리분석의 첫 확인 항목인 이유입니다. 개별매각 사건에서 물건번호 하나만 낙찰받으면 나머지 물건의 소유자와 이해관계가 얽힙니다.
과잉매각 조문은 여러 물건 사건에서 낙찰이 취소되는 뜻밖의 사유가 됩니다. 앞 물건번호의 매각대금이 채권 전액을 덮으면 뒤 물건번호는 최고가매수신고를 했어도 매각이 허가되지 않습니다(제121조 제1호와 함께 적용). 여러 물건번호에 입찰할 때는 자신이 산 물건이 뒤 순번인지, 앞 물건의 낙찰가가 채권 총액을 넘는지 살펴야 합니다.
주의할 점
- 일괄매각 결정은 매각기일 전까지만 가능합니다(제98조 제3항). 회차 중간에 개별에서 일괄로 바뀌면 최저가와 명세서가 다시 작성됩니다.
- 일괄매각에서 개별 재산의 가격은 감정가가 아니라 최저매각가격 비율로 안분됩니다(제101조 제2항). 취득세 과세표준과 대출 산정에 이 안분액이 쓰이는 경우가 있습니다.
- 과잉매각의 판단은 매각결정기일에 이루어지므로, 개찰 당일에는 최고가매수신고인이 되었더라도 허가 여부가 확정된 것이 아닙니다.
- 채무자가 제124조 제2항으로 매각 부동산을 지정하면 입찰자가 원하는 물건이 매각에서 빠질 수 있습니다.
관련 조문·가이드
민사집행법 제98조·제101조·제121조 제1호·제124조 · 건물만 매각(법정지상권 위험) · 토지만 매각 · 매각허가에 대한 이의 사유 여덟 가지