명세서를 믿고 낙찰받은 매수인에게 무상거주확인서 임차인은 대항력을 주장할 수 없다 (대법원 2016다248431)

한 줄 결론

명세서에 "선순위 임차인, 배당요구 있음"으로 공시된 것을 믿고 입찰한 매수인은 보호된다. 임차인이 은행에 써 준 무상거주확인서의 대가는 임차인이 진다.

사실관계

임차인은 2008년 보증금 2억 4천만 원에 입주·전입하고 확정일자를 받았다. 2012년 집주인이 은행에서 대출을 받으며 1순위 근저당권을 설정할 때 임차인은 은행에 "임대차 관계가 없고 일체의 권리를 주장하지 않겠다"는 무상거주확인서를 써 주었다. 2013년 은행 신청으로 임의경매가 개시되자 임차인은 권리신고와 배당요구를 했고, 그 내용이 매각물건명세서에 공시되었다. 매수인들은 임차보증금이 전액 배당될 것으로 보고 4억 3,667만 원에 낙찰받았다. 배당표에서 임차인이 2순위로 보증금 전액을 받게 되자 은행이 배당이의의 소를 냈고, 화해권고결정으로 임차인 배당액은 0원이 되었다. 임차인은 매수인의 인도 청구에 대항력을 주장했다.

쟁점

무상거주확인서로 배당을 받지 못하게 된 선순위 임차인이 매각물건명세서의 공시를 신뢰한 매수인에게 대항력을 주장할 수 있는가.

법원의 판단

설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.

대법원은 매각물건명세서 제도(제105조)가 매수희망자에게 정보를 제공해 예측하지 못한 손해를 막기 위한 것이고, 임차인이 권리신고·배당요구를 하면 그 내용이 명세서에 기재되어 매수희망자는 보통 이를 기초로 매수가격을 정한다고 보았다. 매수인이 임차보증금 전액이 배당되어 인수하지 않는다는 전제로 가격을 정해 소유권을 취득한 이상, 임차인이 스스로 써 준 무상거주확인서 때문에 배당을 못 받게 되었다는 사정으로 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 반한다고 했다.

경매 실무에 주는 의미

• 명세서에 기재된 선순위 임차인의 권리신고·배당요구 내용은 매수인이 신뢰해도 되는 정보라는 점을 대법원이 확인했다. 배당요구한 선순위 임차인이 있는 물건에서 "배당으로 소멸"을 전제로 입찰가를 정하는 실무의 근거가 된다.
• 다만 이 판결은 임차인이 무상거주확인서를 써 준 사안이다. 임차인의 귀책 없이 배당이 줄어든 경우(예컨대 당해세 등 선순위 채권이 커서 배당이 부족한 경우)에는 남은 보증금이 매수인에게 인수되는 것이 원칙이다.
• 은행이 무상거주확인서를 받아 둔 물건은 배당이의로 임차인 배당이 뒤집힐 수 있다. 그 결과가 매수인에게 넘어오지 않는다는 것이 이 판결의 요지지만, 명도 협상은 그만큼 어려워질 수 있다.
• 같은 신의칙 논리로, 채권자에게 권리 포기 확인서를 써 준 뒤 대항력 있는 임차인임을 내세워 인도명령을 다투는 것을 허용하지 않은 결정(대법원 2000. 1. 5.자 99마4307)도 있다.

관련 조문·가이드

민법 제2조, 민사집행법 제88조·제105조, 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의5 · 무상거주확인서 · 선순위 임차인 분석 · 매각물건명세서의 법정 기재사항 · 인수되는 임차보증금

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-09-06.