법인 대표이사가 사는 집은 법인 임차의 대항력 대상이 아니다 (대법원 2023다226866)

한 줄 결론

중소기업 법인이 임차한 집이라도 거기 사는 사람이 등기된 대표이사·사내이사라면 법인은 주택임대차보호법상 대항력·갱신요구권을 갖지 못한다. 일반 직원이 살면 대항력이 생긴다.

사실관계

원고(임대인)는 2019. 12. 4. 피고 법인과 보증금 2억 원, 월 차임 1,500만 원에 주택 임대차계약을 맺었다. 피고의 대표이사가 집을 인도받아 전입하고 거주했다. 원고가 기간 만료 퇴거를 요구하자 피고는 계약갱신을 요구했다. 원심은 대표이사 등 임원은 "직원"이 아니고 본점과 거리가 멀며 임대료가 고액이라는 등을 이유로 갱신요구권이 없다고 보았다.

쟁점

주택임대차보호법 제3조 제3항의 "직원"에 대표이사·사내이사가 포함되는가. 업무관련성·임대료·거리 등도 고려하는가.

법원의 판단

판시사항

1. 주식회사의 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 말하는 ‘직원’에서 제외되는지 여부(적극) 및 위와 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 이로써 위 조항에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하는지 여부(적극)

판결요지

주택임대차보호법 제3조 제3항은 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있다. 그리고 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인의 범위에 ‘제3조 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다.’라고 정하고 있으며, 주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신 요구 등에 관하여 정하고 있다. 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 임차인인 법인의 직원인 사람이 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 한다. 여기에서 말하는 ‘직원’은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다. 다만 위와 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 이로써 위 조항에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려하여 그 요건을 갖추었는지를 판단할 것은 아니다.

해설

대법원은 같은 조항이 중소기업기본법에 따른 법인을 대상으로 하므로 그 법령의 용례대로 등기된 이사(임원)와 직원을 구별해야 하고, 직원은 대표이사·사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람이라고 했다. 그 범위의 직원이 인도받아 주민등록하고 거주하면 대항력을 갖추었다고 볼 뿐, 업무관련성·임대료·지리적 근접성 같은 다른 사정을 따질 것은 아니라고 했다. 이 사건 거주자는 대표이사 겸 사내이사였으므로 요건을 갖추지 못해 갱신요구권이 없다는 결론은 정당하다며 상고를 기각했다(원심 이유 중 거리·임대료를 고려한 부분은 적절하지 않다고 지적).

경매 실무에 주는 의미

• 매각물건명세서에 법인 임차인이 있으면 실제 거주자가 누구인지, 그 사람이 법인 등기부의 대표이사·사내이사인지 확인한다.
• 거주자가 등기 임원이면 법인의 대항력은 인정되기 어렵다. 일반 직원이면 법인이 대항력을 가져 보증금 인수 문제가 생길 수 있다.
• LH 등 공공 전세임대 법인(제3조 제2항)과 중소기업 법인(제3조 제3항)은 요건이 다르다. 조항부터 구분한다(2025다210305).

관련 가이드

대항력이란 무엇인가 · 계약갱신청구권 쓰는 법 · LH 전세임대와 법인 대항력(2025다210305)

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-10-02.