임대기간이 남았는데 경매되면 — 대항력 있는 임차인의 배당요구는 계약 해지다 (대법원 94다37646)

한 줄 결론

임대기간이 아직 남았어도, 대항력 있는 임차인은 경매에서 배당요구를 해 계약을 끝내고 우선변제를 받을 수 있다. 배당요구 자체가 해지 의사표시가 된다.

사실관계

한 부동산에 1992. 5. 21. 1순위 근저당과 1992. 10. 26. 2순위 근저당(원고)이 설정되었다. 소유자는 1992. 4. 12. 방 한 칸씩을 피고 1(보증금 1,000만 원)과 피고 2(보증금 3,000만 원)에게 기간 약정 없이 임대했고, 두 임차인은 근저당 전에 입주·전입했으며 1992. 10. 24. 확정일자를 받았다. 2순위 근저당권자의 임의경매로 5,760만 원에 매각되자, 법원은 두 임차인에게 우선 배당하고 원고에게는 배당하지 않는 배당표를 만들었다. 원고는 임대기간이 남은 대항력 있는 임차인은 우선변제를 청구할 수 없다며 배당이의를 했다.

쟁점

임대기간이 끝나지 않은 대항력 있는 임차인이 경매에서 우선변제를 청구할 수 있는가. 배당요구를 해지의 의사표시로 볼 수 있는가.

법원의 판단

판시사항

1. 임차 주택이 임차기간 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 계약해지권과 우선변제청구권의 유무(적극) 및 그 해지의 효력 발생시기
2. 임차 주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있는지 여부(적극)

판결요지

[1] 임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다.

[2] 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 배당요구 사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록 규정하고 있고 제728조가 담보권실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이 위 법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 그 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다. 따라서 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 않게 되므로, 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 한다.

해설

대법원은 대항력 있는 임차인이라도 임대차 승계를 원하지 않으면 해지해 구속에서 벗어날 수 있다고 보았다. 기간 중 배당요구는 더 이상 임대차 존속을 원하지 않는다는 표명이므로 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 배당요구 사실을 임대인에게 통지하면 그때 해지가 도달한 것으로 보았다. 당시 판결이 근거로 든 배당요구 통지 조항(구 민사소송법)은 지금 민사집행법 제89조가 같은 내용을 정한다(배당요구 신청이 있으면 그 사유를 이해관계인에게 통지).

경매 실무에 주는 의미

• 임대기간이 남은 선순위 임차인이 배당요구를 했다면, 계약은 해지되어 끝난 것으로 보고 배당표에 넣는다. "기간이 남았으니 배당에서 빠진다"고 계산하면 안 된다.
• 해지되어도 대항력은 남는다. 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 잔액은 매수인에게 대항할 수 있다(98다15545).
• 반대로 배당요구를 하지 않은 선순위 임차인은 임대차를 승계시키는 쪽을 택한 것이어서, 보증금 전액과 남은 계약기간이 매수인에게 넘어올 수 있다.

관련 가이드

대항력이란 무엇인가 · 배당요구란 · 배당을 덜 받은 선순위 임차인(98다15545)

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-10-02.