배당을 덜 받은 선순위 임차인, 남은 보증금은 매수인에게 대항한다 (대법원 98다15545)

한 줄 결론

선순위 임차인이 배당요구를 했다고 해서 대항력이 사라지는 것은 아니다. 배당에서 모자란 보증금은 매수인이 돌려줘야 하고, 그때까지 임차인은 임대차관계가 이어진다고 주장할 수 있다. 다만 이미 배당받은 몫까지 그대로 쓰는 것은 부당이득이 될 수 있다.

사실관계

임차인(피고)은 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 상태였다. 임차주택에 경매가 진행되자 보증금 전액으로 배당요구를 했지만, 순위에 따른 배당에서 보증금 일부를 받지 못했다. 원심은 받지 못한 2,000만 원에 관하여는 임차인이 경락인(원고)에게 임대차관계 존속을 주장할 수 있다고 보았다. 경락인은 임차인이 계속 사용한 데 대해 임료 상당의 부당이득 반환도 청구했다.

쟁점

① 우선변제권을 선택해 배당요구를 한 겸유 임차인이 전액을 받지 못한 경우, 잔액으로 매수인에게 대항할 수 있는가. ② 그동안 집 전체를 계속 쓴 데 대해 무엇을 돌려줘야 하는가.

법원의 판단

판시사항

1. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부(적극)
2. 임대차 종료 후 임차보증금을 반환받지 못한 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 계속 점유하는 경우, 손해배상의무의 존부(소극) 및 부당이득반환의무의 존부(한정 적극)
3. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우, 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대한 부당이득반환의무의 존부(적극)

판결요지

[1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.

[2] 임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로, 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다.

[3] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하였다면 임차인은 임차보증금 중 배당받지 못한 금액을 반환받을 때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으나 그 나머지 보증금 부분에 대하여는 이를 주장할 수 없으므로, 임차인이 그의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 계쟁 임대 부분 전부를 사용·수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임대 부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 이를 반환하여야 한다.

해설

대법원은 배당요구로 임대차는 해지되어 끝나지만, 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 잔액을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다고 보았다. 경락인은 당시 같은 법 제3조 제2항(현행 제3조 제4항)에 따라 종료된 임대차의 임대인 지위를 승계한다. 한편 임차인이 집 전체를 계속 쓰고 있다면, 적정 임료 가운데 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 뺀 나머지는 부당이득으로 돌려줘야 한다. 이 사건에서 원심이 부당이득 청구를 전부 배척한 부분은 파기되었다.

경매 실무에 주는 의미

• 선순위 임차인(말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인)에게 배당요구가 있다고 인수 0으로 보면 안 된다. 예상배당표에서 그 임차인의 배당액을 먼저 계산하고, 보증금 − 예상 배당액을 인수 예상액으로 잡는다.
• 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차인의 배당액이 줄어 인수액이 커질 수 있다. 입찰가를 바꿔 가며 인수액이 어떻게 변하는지 같이 본다.
• 잔액 반환과 인도는 동시이행 관계라, 잔액을 돌려주기 전에는 인도를 받기 어렵다. 잔금 계획에 인수 보증금 지급 자금을 포함한다.
• 보증기관이 우선변제만 주장하고 대항력을 포기하는 서면을 법원에 낸 사건은 이 판례 사안과 다르다. 문건접수내역과 매각물건명세서에서 그런 서면이 있는지 따로 확인한다.

관련 조문·가이드

주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제4조 제2항 · 인수되는 임차보증금 · 선순위 임차인 분석 · 배당이의로 배당금이 묶인 임차인의 인도 거절(97다11195) · 전세권 배당 후 남은 보증금(2010마900)

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-10-02.