배당이의로 배당금이 묶인 선순위 임차인은 배당표 확정 때까지 인도를 거절할 수 있다 (대법원 97다11195)

한 줄 결론

배당표에 "전액 배당"이라고 적혔어도, 그 배당에 이의소송이 걸려 돈을 받지 못하고 있다면 임차인은 배당표가 확정될 때까지 집을 비워 주지 않아도 된다.

사실관계

임차인(피고)은 보증금 8,000만 원에 건물을 임차해 입주하고 주민등록을 마쳤다. 건물에 담보권 실행 경매가 진행되자 보증금 전액으로 배당요구를 했고, 경매법원은 임차인에게 8,000만 원을 배당하는 배당표를 작성했다. 그런데 후순위 근저당권자가 임차인을 상대로 배당이의의 소를 제기했다. 경락인(원고)은 임차인에게 건물 명도를 청구했고, 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 명도할 수 없다고 맞섰다.

쟁점

배당이의소송 때문에 배당금을 받지 못하고 있는 겸유 임차인이 경락인의 명도청구를 거절할 수 있는가. 그렇다면 판결 주문은 어떻게 되어야 하는가.

법원의 판단

판시사항

1. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하여 배당표에 전액 배당받는 것으로 기재되었으나 후순위채권자가 배당이의소송을 제기하는 바람에 배당금을 받지 못하고 있는 경우, 임차인은 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거부할 수 있는지 여부(한정 적극)
2. 경락인의 명도청구에 대해 임차인이 임차보증금이 배당된 배당표가 확정되지 않았음을 이유로 동시이행의 항변을 하는 경우의 판결주문

판결요지

[1] 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없는 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다.

[2] 변론종결일 현재 임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속중이어서 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 한다.

해설

대법원은 겸유 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우라도, 배당표가 확정되어 실제로 배당금을 받을 수 있을 때까지는 명도를 거절할 수 있다고 보았다. 임차인의 동시이행 항변 속에 그 주장이 들어 있다고 보고, 배당이의소송이 계속 중이면 "배당표가 확정되는 때에 명도하라"는 판결을 해야 한다고 정리했다.

경매 실무에 주는 의미

• 전액 배당 예정인 선순위 임차인이라도 배당이의가 걸리면 인도 시점이 배당표 확정 때까지 늦어질 수 있다. 입주·임대 계획은 배당기일이 아니라 배당표 확정 시점을 기준으로 잡는다.
• 배당기일에 이의한 채권자가 배당기일부터 1주 이내에 소 제기 증명을 내지 않으면 이의는 취하된 것으로 본다(민사집행법 제154조 제3항). 배당기일 뒤 1주가 지나면 이의소송이 실제로 걸렸는지 확인할 수 있다.
• 이의소송 결과 임차인이 배당을 받지 못하게 되면, 대항력 있는 임차인이라면 보증금 반환 문제가 매수인에게 넘어올 수 있다(98다15545 참조). 이 사건도 배당이의에서 임차인이 패소해 보증금을 배당받지 못한 사안이었다.
• 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제 보증금을 받을 수 없다(주택임대차보호법 제3조의2 제3항). 반대로 매수인은 배당표 확정 전까지 인도를 강하게 요구하기 어렵다는 점을 함께 기억한다.

관련 조문·가이드

주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제4조 제2항 · 민사집행법 제154조 · 배당이의가 제기되면 · 배당받는 임차인은 언제 나가나 · 명도확인서

판례는 사안별 사실관계에 따라 결론이 달라집니다. 본 해설은 참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 원문 확인일 2026-10-02.